(转载)接手未住过二手物业！买家仍要付GST！购买刚成交新房需注意

受到联邦税务局(CRA)扩大追查房地产逃税的影响，有经纪最近注意到，即使是一些第一手已付过联邦货劳税(GST)的单位，如果单位未入住过，新接手的第二任业主也被要求付新屋GST，巅覆了长久以来，华人买家认为只要不是从发展商处直接购买，即无需付GST的认知。

有税务律师表示，税务局对 “新屋” 的定义并非新旧这么简单，未被入住过的单位也可以是 “税法上的新屋” ，而这项法律其实一直都存在，但自去年传出税务局向卑诗及安省44间发展商要求提交楼花及新楼买卖资料后，税局才有工具可以从严执法。

税务律师韦德(Max Weder)指出，第一手屋主在购买新屋后若从未有真正居住，单位内就算有家具也可被视为只是为了展示销售用途，则该单位再转手给其他人时，税局依法可视该单位为新屋，下一个买家因此需要付新屋GST。

韦德说，这是一直以来的规定，只是从前较少见到税务局对此执法。他认为，自从税务局成功自多家发展商取得楼花及新公寓单位销售资料之后，这一类的执法由税于局已有资料在手，已比过去容易许多，也因此可能有更多第二任屋主被要求付GST。

地产经纪林伟麒指出，他已听到有些购买二手公寓的业主，在完成交易到律师处签约时，才知道需要多付5%的GST，以100万为例，需要缴付5万元，而令业主较难接受的是，当初在决定购买该单位时，就是受到了销售广告中强调 “已付GST” ，所以业主自然会认为接下来即不可能再付GST。

林伟麒在地产行业已有多年经验，他表示从前没听说有接手二手公寓单位，还需要再付GST的情况，因此他怀疑是否规定有改变。

税务律师韦德说，GST从实施至今，有关房地产买卖缴GST的规定并未改变。但他提醒，GST的规定极为复杂，而且每个房屋买卖的个案又有个别情况，除非买家已针对个别情况请教律师或是会计师的建议，否则很难知道自己准备购买的单位，究竟是否需要付GST。

尽管如此，他举例说，一般人认为，从发展商处买新屋才需付GST，但只要该房屋已缴过GST便属于旧屋，日后再转手已无GST的问题，不过，法令的规定并非如此简单。

他解释，税局是根据该房屋是否为新屋，再决定其买卖有无需要缴GST，而税局对于新屋的定义，并不等于刚完工的公寓单位或是独立屋，一些建好之，后第一手屋主从未搬进去居住的单位，这些房屋由于从未被使用，在税法上也算是新屋。

他知道税局在派人调查这些GST逃税个案时，会派人了解该单位是否有人居住，例如如果只是放了简单的展示用家具，且打开冰箱没有食物，没有衣服及鞋子，这对税局来说，就是该单位并未有人居住，所以该单位属于新屋。

律师王仁铎则指出，那些刚登记为业主没有几个月即转手的公寓单位，是税局查GST逃税的目标。

王仁铎提醒，为了避免买了二手单位还需要缴GST的情况，最好情况就是在房地产购买的合约当中，加列一条，“不管卖方是否已缴GST，之后该买卖若仍需要缴GST，仍旧是由卖方负责” ，如此可保护买方的权益。

“免GST、全新未住” 宣传字眼恐招调查

地产经纪林伟麒说，以前 “No GST” 以及 “全新未住” 等宣传新单位的字眼，现在可能招来税局注意，有些地产公司已希望经纪向卖家告知使用这些宣传字眼，可能带来的可能果后，并劝卖家在决定使用这些宣传字眼时，必须格外谨慎。

此外，税局新近针对购买未有使用较新单位的买家，要求缴新屋GST的问题，也引起本省发展商组织都会发展研究所(UDI)的关注。

UDI的行政总裁兼主席麦克马林(Anne McMullin)指出，该组织研究税法后发现，所有房地产交易都有可能需缴GST，但税局就列有不少例外情况，包括如果是购买二手物业，或是用作个人使用，即有可能免缴GST。

UDI说，每宗房地产买卖是否需缴GST，是由联邦税务局决定，因此该组织建议买家向律师或会计师征询意见，或是直接向税局查询。

由于GST问题复杂，卑诗省房地产议会(RECBC)在对地产经纪提供有关买卖房屋应注意的税务问题时，还特别附注，由于房地产交易牵涉的GST问题复杂，该议会强烈建议地产经纪不应该给予任何有关GST的意见。如果给出错误的建议，则持牌经纪有可能会面临许多因不当建议而引起的后续麻烦。

RECBC的资料举例列出一些可豁免GST的情况，包括：出租住宅、已住过的单位、个人使用的土地或农地、慈善组织及非牟利机构及其他政府部门出售或出租的物业等。

来源：明声网

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