(转载)加拿大税务局对自住房的定义及 一般人的误解 （附案例）

近期由于税务局加紧对温哥华房产市场审计的消息，越来越多的客户前来咨询关于自住房免税的问题。我发现好多客户对于“自住房”的定义以及“自住房利得豁免需要经过特定公式计算”存在较大的误解。我希望通过这篇文章能够帮助大家更好了解加拿大税法对于“自住房”相关税务要求以及注意事项。

1） 自住房认定

SECTION 54 “Principal residence “of a taxpayer for taxation means a particular property that is a housing unit, a leasehold interest in a housing unit or a share of the capital stock of a co-operative housing corporation acquired for the sole purpose of acquiring the right to inhabit a housing unit owned by the corporation and that is owned, whether jointly with another person or otherwise, in the year by the taxpayer, if

a) Where the taxpayer is an individual other than a personal trust, the housing unit was ordinarily inhabited in the year by the taxpayer, by the taxpayer’s spouse or common-law partner or former spouse or common-law partner or by a child of the taxpayer.

根据加拿大税法section54 的定义:

  • 自住房就是纳税人（纳税个人， 纳税信托， 或者纳税公司）购买该物业的唯一目的就是为了居住的。

  • 如果纳税人是个人的话， 该物业通常在日历年中由纳税人的配偶，纳税人事实婚姻的伴侣，前任配偶，前任事实婚姻伴侣或者纳税人的孩子居住（这里的孩子包括“Adult Child”成年孩子）。

  • 对于自住房实际判断通常一套物业居住60个月以上，并且在整个日历年中每周基本居住3/4时间以上。如果居住少于60个月，也可以按照自住房处理，但是需要按照实际情况来鉴定。

  • 如果夫妻名下有两套或两套以上的物业，在物业性质没有变化的情况下， 会计师可以根据税法Section 40(2)合理选择计算申报自住房利得减免最大化。（请咨询会计师有关该条款具体实施情况）

2） “自住房”性质改变的认定

根据税法定义自住房通常以居住为目的，如果该物业改变了使用用途， 那么该物业的自住房性质也将随之改变。

  • 我们把自住房中的部分房间用于出租或者作为住家办公室（通常按照比例申报租金收入或者按照比例抵扣住家办公室费用），那么该出租部分或住家办公室部分改变了自住房性质。（通常情况下纳税人在个人报税的时候没有把住家办公室的房屋贷款或者折旧费用作为收入抵扣，那么自住房性质就不会改变）

如果我们持有某物业期间全部出租了物业或者重新拆建该房子，那么出租物业期间或房屋拆建期间将不再属于自住房。


3） 对于自住房的误解如下：

  • 只要我们认定自住房，我们就认为是100% 免利得税。其实自住房利得税减免是要通过 税法SECTION 40(2) (b)的特定公式计算得来的。按照加拿大税法Section 40(2) 规定，纳税人在出售自住房当年报税时必须填写T2091 (IND) Designation of a Property as a Principal Residence by an Individual (Other Than a Personal Trust) 以及T2091 (IND)-WS Principal Residence Worksheet. 虽然加拿大税务局执行政策中明确规定自住房利得100%减免，可以不需要申报，但是2014年的一个税务高等法院的判案法官的一段话让所有会计界人士都警醒，做任何税务规划都要根据税法规定而不是根据税务局的执行政策。

（4） 加拿大自住房案例分析：

纳税人于2006年以$680,000加币买入一套物业作为自住房，2011年的时候，纳税人以$1 million (一百万加币)价值把该物业转入自己设立的家庭信托，信托的受益人是自己的儿子。 （这是一种资产传承的税务规划这里不详细解释）。 税法规定当纳税人把物业转入信托的时候， 就视同处置该物业， 因为纳税人认为该物业是自住房所以没有申报利得， 而税务局不认为这套物业是自住房，所以税务局认为纳税人需要缴纳利得税。

这个官司还涉及其他税法问题就不详细展开了， 但是根据纳税人和税务局该套物业是否是自住房问题上，最终法官一段话界定了这套物业不是自住房：法官认为这套物业不是自住房是因为纳税人没有填写T2091 表，虽然税务局执行政策中允许不填写，但这毕竟是税务局执行政策而非税法要求, 我们所有的税务规划和税务流程必须遵循税法规定而非税务局执行政策。 根据税法section 40(2) 纳税人必须在出售房产那年申报税时，填写T2091表来计算自住房利得减免。（这个案例引用来自加拿大特许注册会计师协会2015年3月份自住房利得减免培训材料）。 根据这个案例，会计师们充分意识到今后所有税务规划和税务流程一定要遵循税法规定而非税务局执行政策。

（5）引起税务局关注的自住房风险点

买地造房并在房子建成后短时间内出售（通常指60个月内），这样情况的风险点在于：纳税人认为该物业属于自住房性质，而税务局认为该物业是商业收入性质。目前2500个税务局审计的案列中，这种情况的房产占据很大比例。 现结案的判定中税务局不认为该物业是自住房的陈述如下：

a） 当房子在建造过程中，该物业使用性质不属于自住房；

 b） 建造完以后仅仅短暂的居住，税务局不认为这符合自住房定义中的“ inhabit” (居住) 而把纳税人在物业逗留的阶段称作“ Camping” （像露营）。所有这些种种税务局与纳税人之间的争论，导致了很多税务稽查的风险，而且根据法院判案总结，这样类似的案列，税务局胜算的概率是85%以上。 客户尤其要小心以下几种情况可能被界定为商业收入（房产转让收入所征最高税率46%）：

1）纳税人转让楼花；

2） 纳税人自建房5年之内出售；

3） 纳税人五年之内转卖2套或2套以上物业

根据目前加拿大税务局对于房产市场的整顿，作为会计师我给大家如下建议：

(1) 处置自住房当年必须填写T2091 (IND) Designation of a Property as a Principal Residence by an Individual (Other Than a Personal Trust) 以及T2091 (IND)-WS Principal Residence Worksheet.

(2) 如果纳税人要经营房地产项目，请利用合理的公司形式而非个人自住房形式。

(3) 文中案例是大政策法规下的案例释义， 现实中有太多情况致使是似而非，应建议相涉人与专业人士进行咨询，以正确处置，减少不必要的损害。

(4) 如果有任何不明确的税务问题，请及时咨询专业会计师并且要求会计师提供相应税法条款， 确认自己的每个税务规划有法可依，切忌采用人云亦云的税务规划。

来源：金钱永不眠北美财经

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