（转）永久地权和租赁地权：UBC公寓产权的特别之处

很多读者想了解UBC的Leasehold，99年的租赁产权是怎么回事？要想回答这个问题，首先要区别一下永久地权和租赁地权的概念。

在加拿大，大多住宅的地权都是永久地权（Fee Simple），即业主对房屋所占的土地拥有永久产权。大温地区还有另外一种产权的所有方式，即租赁地权（Leasehold），其实大家对租赁地权的概念并不陌生，很多人移民之前就熟知的“70年产权”，就是“租赁地权”70年的意思。

租赁地权的意思是，真正的土地所有者并没有将永久的土地使用权转让给开发商和购房者。开发商一般在租赁土地上搭建的多是居住密度较高的公寓楼。购房者从开发商手中只能买到开发商的租赁产权。因而购买这样的房屋，产权并不是永久性的。通常大家还是将这样的购买行为称为“买房”，但是其实他们购买的只是租赁地权的期限。

租赁的期限的长短根据租赁合同各有不同。大温主要有三个地区是这种房产拥有方式，最广为人知的就是UBC的公寓楼和SFU的公寓楼，其它城市也有零星租赁地权的物业，有几百户拥有租赁产权的公寓楼、城市屋和独立屋位于优越社区False Creek, Fairview Slopes，以及Point Grey。这些物业的产权拥有者包括市政府、联邦政府、UBC大学、Musqueam原住民部落区以及个人。

最早的这种租赁地权的方式初始于1970年代，租赁期限为60年。温哥华市的False Creek地区和Champlain Heights地区有些公寓楼就属于这种，土地拥有者是市政府。开发建楼时，市政府仅仅出租了60年的产权。很多这样的楼房在将在2030年左右租赁期满。到期时，要么交钱延长租期，要么真正的“地主”收回产权。如果收回产权，每个房屋单元的业主拥有的只是建筑本身的价格的市场价，而不包括土地的价值。很明显，这时，人们往往会问：如果公寓已经有60年的历史，每个单位的砖瓦还能值多少钱呢？所以，除了火爆的UBC和SFU，很多Leasehold租赁地权的公寓市场价要比同类的永久地权freehold卖的便宜。

购买租赁产权的房屋需要贷款时，银行和金融机构也会对租赁期限进行确认和审查。一般来说，如果剩余的租赁期限不够25年，银行或金融机构就不太容易批准贷款申请。大多数情况下，租赁地权的租金都是预先全额支付。有时，“地主”会愿意接受一个一次性的付款，将租赁地权“出售”变为永久产权。2006年，温哥华市的六栋租赁地权公寓楼跟租赁者进行了谈判，大多数业主都选择支付一定的金额，将自己的租赁地权产权转成永久产权。

然而，大多数情况下，“地主”并不愿意出售永久产权，而倾向于选择签署一个新的延长租赁地权的协议，并同时收取租赁地权续期的租金。2007年，温哥华市政府决定将一些租赁产权的每月$100租金增加到$1000以上。由于增幅太大，租赁者抗议并提出仲裁申请。经过数年的斗争，于2011年初，针对租赁金的增长，租赁者获得26%的减免，节省共$6million的租金，但租金毕竟涨了74%。

所以在购屋时，建议您尽早向您的地产经纪或律师公证人确认购买的是土地永久产权还是租赁产权。如果是租賃土地产权，一定要确定租赁年限还剩余多少年。刚刚从大陆抵达加拿大的新移民，由于原居住地房屋均属70年租赁产权，来到加拿大后购屋，往往会忽略这个问题，用以往的经验选屋购屋，殊不知在加拿大大部分房屋的产权并不是租赁产权，而是永久产权。

在处理租赁地权房屋的过户时，买卖双方签署的法律文件跟购买永久产权时签署的法律文件有很大的不同。您的律师和公证人准备的文件不是地权转让的文件，而是一个“转租”的文件。这个转租的文件需要真正的永久产权拥有者；原租户即卖房者；以及新租户即买房者三方签署方可进行过户。在地产局的档案中，也不是业主的变更，而是租户的变更。由于需要三方签名，文件准备和处理的手续比永久房屋的转让复杂，加上额外的往返快递和传真等费用，律师或公证人的费用要多出一些。如果买家有向银行或金融机构贷款，则在整个交易当中需要四方签字，手续更加复杂，费用也更高了。

通常，土地拥有者，即市政府或UBC或SFU，会要求提前几个工作日收到文件，才能在成交日之前提供必要的签字或批准文件。因此，律师或公证人很可能会要求您督促地产经纪和贷款银行尽快提供相关的信息，以免耽搁成交。“地主”的法律部门也需要审阅所有的贷款文件。

UBC的租赁产权大多是99年的期限，而这些房屋都是在1990年代建造的，土地租赁到期日是2090年。因此，目前还没有买家对99租赁产权表示太大的忧虑。西门菲沙大学，即SFU最近也开发了许多这样99年租地期限的房屋，SFU类似的公寓楼都是在近10年内建造的，因而土地的租赁期限将在2100年左右到期。

大多购买UBC或SFU附近租赁地权物业的买主优先考虑的都是孩子的入学问题。由于租赁期限为99年，大多数买家对于百年以后将要过期的土地租赁并未感到忧虑。毕竟有些事我们无法预测，明确自己当前的需要才是王道。

转自 CXLAWYERS

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