(转)大温地产已度过危险期的三个理由
一谈到大温哥华地区的房地产，大概有不少人会摇头叹息，历经火冰两重天，不仅让地产经纪，也让那些持币观望的人无所适从。但是别急，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）最新发表的市场报告显示，大温地产市场已慢慢回稳，加上房贷压力测试放宽，正是刚需买家进场的时机。
大温房市 下调至中度脆弱
CMHC于当地时间8月1日（周四）发表了名为《地产市场评估》（Housing Market Assessment）的季度报告指出，大温房地产市场由连续12季被评为“高度脆弱”（highly vulnerable），下调至“中度脆弱”（moderate），是自2016年以来首次出现有关现象。
如果对照今年上半年的房市“价量齐跌”的情况，就知道这个“回稳”的意义对大温房市的意义。
加拿大苏富比国际地产（Sotheby’s International Realty Canada）上个月（7月）初发布报告指，温哥华超过100万元的公寓销售额从2018年1月至6月间销售的708套公寓减少了51％（2019年同期则为349套），导致买卖双方仍继续采取观望态度。
卑诗房地产协会（BCREA）则于上月中发表报告显示，卑诗全省6月份住宅成交有6,960间，较2018年同期减少11.8%，平均住宅价格为687,584元，较去年同期下跌4%，总成交金额只有48亿，大幅下挫15.3%。
BCREA经济学家奥格蒙德森（Brendon Ogmundson）指出，虽然借贷机构可提供低于3%的按揭利率，但房贷压力测试过于严格，又影响了借贷买房的能力和意愿。
大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）也公布，6月份房销量跌至2000年以来最低水平，而各类住宅单位的基准房价（benchmark price）更跌至不足100万元，是过去两年来首次。
也就是说，今年上半年，卑诗省和大温哥华房地市场呈现“价量齐跌”的情况。
但是，CMHC在发布了《地产市场评估》之后，CMHC首席经济学家Bob Dugan表示，“房价和住房市场基本面的不平衡已经随着转售市场房价下跌以及潜在的首次购房者数量不断增加而缩小。”
三个理由 使大温房市回稳
特约评论员丁一味分析，有几个理由是《地产市场评估》做出大温哥华房市“回稳”论断的基础：
1、上市房屋减少
进入买家市场后，房市冷淡，又反使进一步促使上市的房屋变少，除了应急必须卖房的，一般业主会选择避市观望。上月底，怀雅逊大学（Ryerson University）城市研究与土地开发中心的一项报告提到，温哥华屋主的搬迁率比10年前减少3.8％。搬迁意愿降低，其结果导致出售房屋的数量下降。上市房屋一少，买家的选择自然就少了，市场开始向有利于卖家的方向积累。回稳则意味着这一积累已经有了一定的效果。
2、新建房屋也变少
BC省已经历经了数月的新屋动工量放缓，比如五月份，经季节性调整的年率只有196,809套，比4月份减少13.3%。温哥华地区更是数次传出开发商放弃一些楼盘开发的消息。这类“负面”行为，导致的结果，就是上市的现房大量减少。这也是市场在积累需求的表现。前述搬迁率研究中，研究者克莱顿（Frank Clayton）认为，虽然负担能力是决定搬迁的一个因素，但主要的相关性是新建房屋单位的比例下降。
综合上市的房屋和新建房屋都变少的因素，不论是二手或新屋，买家的选择其实都不多的情况，买卖双方都能更理性的来面对价格。
3、房货压力测试放宽
另外，丁一味认为，加拿大央行最近放宽了房屋贷款压力测试的门槛，由原来的5.34%下调至5.19%，这也提升了购房者，尤其是首次购房者的买房信心。
压力测试的放宽对房市回稳和回暖的影响则是相当实际，网上金融平台RateHub.ca的一个例子就显示，新的标准可以让年入10万元的买家选择房价比此前高1.4%的房屋。
在这种情况下，丁一味认为，在买卖双方都能更理性的面对市场，同时，买家因压力测式的放宽而能够有更多选择，自然就能让房市回稳。
不过，他也提醒，《地产市场评估》的分析主要根据4个项目作出评估，分别为：过热（overheating）、价格飙升（price acceleration）、高估价值（overvaluation），以及过度建设（overbuilding）。
丁一味说，在这四个指标下，大温的房市虽度过了“高度脆弱”的危险期，慢慢回稳，但仍属于“中度脆弱”，因买卖回稳，加上压力测试放宽，正是刚需买家进场的时机，大温房地市场在这个秋天，相信会慢慢再上扬，但能否持续稳定，仍有待观察。
来源：加西网
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