(转载)温哥华新移民如何选择最超值的房屋

“请告诉我哪个房子最适合我？”购房者最喜欢问的问题之一

大温哥华地区很大，首先最关键的是居住区域的选择。区域选好了，就是对房子类型的选择，选择别墅，联排还是公寓。

1: 选择区域，有的客人注重学区，有的注重交通方便，有的注重地大房子新，有的希望和家人住得近，投资客注重将来升值潜力，这点上确实需要一个地产专家顾问，明确无误的给你指出，哪个区域最适合你！这就需要一位对整个大温哥华区域各城市特点，学区和交通条件都比较熟悉的房产中介来做专业分析。

2 房屋类型的选择，就需要根据购房预算，和家庭人口，和居住要求来综合判断。有的年轻家庭人口少，孩子小需要上学，而且经常要回国，这样选择好的学区管理完善的公寓或联排别墅比较适合。 如果是长期呆在温哥华，又不需要每天上下班的年长成功人士，可以考虑带大院子和花园的别墅，莳花弄草，颐养天年.

3 至于买的房子是不是最好的，应该问问你的经纪，目前或者不远的将来，还能找到更好的吗？如果不能，这就是目前最好的选择。 至于价格，判断倒是不难，行情每年增幅多少有据可考，现在是买方市场还是卖方市场？前手业主放盘多少次，卖了多少钱，卖了多长时间，前手业主状况，周围房屋售价都有据可查，判断并不难。这也是谈判的最根本的依据。 经验丰富的专家了解的情况应该更多，比如政府规划、新盘开盘情况对所买房价的影响，其他地区房价的变化对所买房价的影响。 谈判技巧虽然重要，但因为在加拿大代表买卖双方谈判的都是专业地产中介人员，忽悠或过度强势会引起对方反感，有时反而会让谈判陷入僵局。所以最根本上还是对物业价值的判断更加重要。礼貌待人，但谈判有理有据，有时候双方各让一步，海阔天空。

买家入房市前先明确自己买房的目的，针对需求与预算，选择适合自己的区域。

每一个城市或区域，分别适应不同购房群体的需求，根据自身需求选择合适的房屋，可以更加有效的购买到心仪的房产。

明确自己可以贷款的数目, 知道什么价格范围的房子你负担得起，你才能有目的性地查找要买的房子，这样可以为你节省很多的时间和精力。

1 找房产经纪

买房时买方经纪人收取由卖方支付的佣金，并不需要您单独付费。有人会问那还不是羊毛出在羊身上吗？问题在于，卖家支付给卖方经纪人的费用是固定的，如果您没有自己的买方经纪人, 这份费用也不会省下来。

您所要做的就是找到一位专业房地产经纪作为你的买方经纪。和您的专业房地产经纪好好沟通，您的预算价格范围，理想中房子的地理位置，建筑面积，土地大小，建造年份，卧室数目，卫生间数目，厨房数目，房屋结构 （单层多层），有没有海景等等。这样一来经纪就能根据您的初步设想，通过经验和对市场的掌握，给您提供一个合适的购房计划。

2 找房源&看房

你的买方经纪会为你寻找合适房源并带你去看房。特别提示，和中国不同，你的经纪可以查找的房源是覆盖整个城市区域的，并不仅仅是他自己的房源。换句话说，这儿的每个经纪都享受同等的房屋信息资源。

在待选房屋清单上，选出你最喜欢的几个房子，预约你的经纪去看房。每个人的情况和想法不同，这个选房和实地看房的过程可能很短也可能很长。根据看房的结果，您可以再调整新的买房方案，再寻找新的房源。

3 买家下单（下Offer）

当买家确定了要购买哪个房屋后，买方经纪就会为买家准备一份出价合约并交给卖方经纪，又称“下Offer”。要注意的是，下Offer是一个很正规很严肃的事情，因为这个Offer是一份真正的购房合同，一旦双方都同意上面的所有条款,合同即开始生效，具有法律约束力。

下单后，你可能等到从卖方来的三种不同的反馈:

1) 没有任何消息 (多数是你的报价太低，懒得理)。

2) 卖家同意你的所有条款和价格，在合同上签字 (an accepted offer) 。

3) 卖家在合同上修改条款或者价格，传回给你的经纪（一般谈判的回合是2-5次，并不会太久）直到买卖双方找到彼此同意的条款和价格。

4 买家解除条件（Subject Remove）

Subject Remove这个步骤，是保护买家的。在买卖双方通过谈判达成协议后，双方都在出价合约(Offer)上签字认可，从法律上说，这个合约已经有法律约束力了，也就是买家必须买该房，卖家必须卖该房了。 为了保护买家，通常合同中设立了“条件”。也就是说，买家在出价合同(offer)中可以加入条件，比如：买家必须要获得银行批下房屋贷款，才能买房。如果双方谈成了合约但是最后银行拒绝给买家贷款，那么买家尽管签署了合约，也可以不买房。再比如，买家要验屋后再决定是否买房，如果验屋后发现问题太多，维修费用超过一定数额，那么也可以不买房。

最常用的“条件”包括：

a.) 买家银行贷款

b.) 验屋

c.) 阅读房子有关文件

d.) 房屋能买房屋保险

e.) 获得并同意卖家提供的“房屋状况声明”文件

在房屋非常抢手的时候，买家可能就无法设定任何条件保护自己，这种叫Cash offer。也就是说，只要卖家同意了你的offer，合同就开始生效。买家必须买该房，卖家必须卖该房。如果定下来后发现房子有问题，也不能找理由不买。

5 银行贷款

在加拿大，银行可以为非加拿大籍人士或没有获得枫叶卡（加拿大绿卡）的人士提供房屋贷款，您可以先行寻找贷款银行，了解利率与所需提供的申请材料和流程。当您与银行敲定利率和条件后，这一个贷款审批会为您锁定 90天～半年（视各银行政策不同）。 如果您选择的是定期贷款，若在这一段期间利率降低，将适用新的低利率；若利率提高，则维持您所议定的利率。在这段保留期间内，您可以慢慢找房子。

6 验屋

购房房屋签约后，如果有验屋条件，您要尽快请有从业执照的验屋师验屋，一般验屋时间大约2-4小时。验屋完成后，您会拿到详细的房屋硬件状况报告，往往多达十几页，包含了目前房屋硬件存在的（可视范围内检查出）问题，并提供了修缮建议。如果发现有重大问题，可以不买房。如果有小问题（每个房子包括新房子都会有小问题），双方谈判，或者是卖方自己出钱修理，或者是卖方给买方贴钱。

如果确认了房子没什么问题,已经可以买了。买方会签署一个”解除条件“的文件，这样就解除了条件, 同时买方需要尽快（一般为解除条件后的24小时内）将等于房价5%的定金打到买方经纪公司的信托账户。

7 房屋过户

您选择好代表您过户的律师事务所或者法律公证人后, 请通知您的经纪人和银行。在房屋正式成交的前几天（或双方约定的时间）,律师或者公证人会请您去他们的办公室签字，交钱。此处的交钱是指交您的首付款，具体数字律师事务所的助理会计算出来告诉您。您交的定金由经纪公司转到律师处，银行的贷款则由银行直接给到律师处。 律师行会收一笔法律服务费用, 一般价格在1000-2000元左右，房子不同可能价格会有所不同，豪华房子的律师费会更贵些，有可能3000-5000元。

8 交房

房屋过户以后,通常第二天就可以拿钥匙了,这个时候可以给BC水电公司打电话开账户, 以及可以开始申请开通互联网和电视、电话。 如果是公寓的话可能需要预定电梯,给大楼的经理打电话,一般搬入公寓楼是会要付一笔预定电梯费，通常会在50-200元。

转载：孟凡建

我们Brilliant Phoenix Mortgage Investment Corp.（凤凰房贷投资公司）的专家Cindy开设本专栏的心愿，就是希望我们华人群体能够更高效的利用房贷这个杠杆，更有效的规避房贷操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！我们凤凰房贷立足于温哥华，长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款。

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