（转）亲属间如何房产过户及税务

举个例子来解释亲属间房产赠与的税务问题：隔壁老王十年前以50万价格买入一投资独立屋，现在市值150万。 因名下房产过多，年收入较高，想转到家人名下。一来他们如果住在里面可以用自住免税，二来即使出租，因为他们收入较低，将来卖房时，增值税在他们头上缴纳税率较低。他们思来想去，老王有了下面几个选择：

A. 妻子

B. 未满18岁儿子

C. 妻子哥哥

D. 姑姑

A. 转给妻子

- 可使用夫妻成本价转让 (个人所得税法第74条2附项 )。税务角度视房子按成本价转给妻子，转房当年王先生不需要缴纳增值税。即夫妻间可以一元转让。从税务角度来说，王先生的卖出价是50万, 妻子的买入价格也是50万。

- 但是，个人所得税法里的归属原则并没有给我们这样简单的分散收入的机会。即房子本质上其实还是属于老王，虽然名字转给了妻子，但是将来每年的租金净收入，卖房增值税都会在老王头上缴纳。

- 归属原则会在老王发生离异或死亡时会消失，从那以后租金收入和卖房增值会在妻子头上缴税。

有没有办法规避归属原则?

1. 有的，解决办法：放弃夫妻成本价转让（需联系会计师帮助写放弃夫妻成本价转让信）

2. 妻子必须是加拿大税务居民。

3. 房产需要按照市场价转让，即不能低价转让或赠与。

4. 如按市场价转让 当年老王需要把其中的100万增值纳入当年的T1表，妻子以后的成本价是150万。

5. 很多时候夫妻间的转让是通过借款形式发生的，妻子需要在下一年一月底之前，按照加拿大税务局规定的利率 (规定年利率 http://www.cra-arc.gc.ca/interestrates/) 支付利息，即1%*150万 = 1.5万。否则归属原则就会生效，无法修改。

6. 有人可能要问：夫妻的钱都是一起的，不付可以吗？答：不可以！

加拿大税务局会需要纸质线索， 最简单的做法是老王给妻子1.5万，妻子写一张支票存到老王账户里，妻子把支票和银行账单打印出来存底即可，这就是证明

B. 转给18岁以下子女

- 用假定出售条例，即从税务角度，老王的房子是按照市场价卖出了，其中的100万增值纳入当年T1。儿子以后的成本价是150万。

- 归属原则还是在这个案例出现，但是和转给妻子不同的是，只有每年的租金净收入需要纳入老王的T1, 以后升值收入会在儿子头上纳税。（这是个有效税务计划机会）。

有没有办法规避归属原则?

- 有，解决办法和转给妻子的规避原则方法一样，但个人认为一般不值得如此麻烦。 毕竟租金是小头，增值才是大头。

C. 转给其他直系亲属

- 直系亲属在税务角度的定义是：中国传统意义的直系加上亲兄弟姐妹，即爸爸妈妈，爷爷奶奶，外公外婆，子女，哥哥姐姐，妻子，都是直系亲属, 但是姑舅，表亲都不是。

- 用假定出售条例，即从税务角度，老王的房子是按照市场价卖出了，其中的100万增值纳入当年T1。

- 妻子哥哥以后的成本价是：

a) 若转让价小于市场价比如$1转让，妻子哥哥以后的成本价还是$1。

b) 若按市场价转让，妻子哥哥以后成本价是150万

c) 若是赠与，哥哥以后的成本是150万

(这里一定注意：如果转让价小于市场价，即以上b)的情况，存在双重纳税的后果，即同一部分升值会被税两次,因为从50万到150万这部分升值，老王已经交过税了呀，但是到妻子哥哥手里，成本价却是$1，这以后他要是卖还有大笔的税要交。切记非直系亲属一定要赠与或者市场价转让）

4. 转给非直系亲属

- 这就是市场交易了，CRA一般没什么话讲，合同上写多少钱就按多少钱缴税。

- 比如卖给姑姑100万, 50万升值纳入老王的当年T1, 姑姑成本价为100万。

客户偏信一方之言，却掉入了税务债务现在的例子太多了。无论你身边的贷款经纪怎么说，律师怎么说，地产经纪怎么说，请仔细咨询您身边的会计师。

转自：孟凡建@温哥华 

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