（转）不同身份在加拿大买房的贷款

憋了一个冬天的樱花，已经怒放在温哥华的大街小巷，随着天气回暖，磨拳擦掌的买家已经开始蠢蠢欲动了，毫不客气地说，温哥华的房产市场，在这个春天，开启了量价齐升的大阳线模式。但小马不禁要问：说好的底部呢？？？反正，钱，动起来才能生钱，放在银行那只能生气！钱不够怎么办？用杠杆呗。赶紧的！

启示 - inspiration

在加拿大买房，利率低，不贷款的很少，那么究竟首付应该多少，贷款能贷多少，需要准备什么文件才能贷款，什么人可能贷不到款？今天，小马结合亲身经历的客户实践和贷款经理的信息给大家做一个普及。加拿大尊重人权和经济自由，能不能贷款，最核心的是看你的偿还能力，至于你有多少存款、房产、股票都无所谓，你得有收入、收入、收入！你在加拿大的身份不同，银行对你贷款的要求也不同。

A、移民5年以上和公民

1、雇主信。前面说了，有没有偿还能力是审核贷款的核心要素，没有工作就没有收入，没有收入就不给贷款。

2、至少2次工资单。加拿大很多公司都是每2个星期发一次工资的，2次的工资单就是一个月就行了。

3、2年的T1 General 和NOA（notice of assessment）。这个厉害了word大税局，就是说，过去2年你的报税T1表格和税局给你的评估信。这些文件证明什么呢，就是你过去2年报税报了多少，除去成本，最后你的可支配净收入是多少。如果你自己报税应该保留这些，如果是请会计师报税，会计师会保留的，如果实在找不到就找税局CRA要，那是必须有的了。老移民贷款最可怜了，门槛高审批难，在此提醒老移民朋友，如果有买房打算，应该提前做准备，报税记录这个真的没有办法，只有认真老实地交2年。有朋友会问，我要报多少税才够呢？这就要看你想买多少钱的房子和贷多少款了，简单的算法是，你买个$100万的房子，你要贷60万，那么你的净收入（除掉你其他房子或车或信用卡还款的需求）要达到至少$10万加币。只要你收入够高，你可以最高贷到90%，目前极少有看到这样的大神。

4、3个月的银行流水。这个看什么呢，就是看你的工资是不是正常存进去的。

5、首付款证明。伙同交易税金和第一年的房贷还款金额一并在账上呆够一定时间，有的银行要求15天，有的要求30天，这是加拿大反洗钱规定的。

Tips：如果按照上面的要求，很多老移民和公民根本就不要奢望贷款买房了，可是，上有政策下有对策，我们伟大的贷款经理们给大家想出了解决办法，如果收入实在不高，或者实在不愿意多报税，可以找担保人帮助贷款申请。比如你父母是中国人，可以开具较高收入证明（公司抬头的雇主信，内含收入、职务等信息），那就可以作为你贷款的担保人，只不过有的会被要求房产证上写上父母名字，有的不写，什么情况下写，什么情况下不写，要看银行审批要求了，写也可以只写1%，这样只有1%那部分需要多交15%外国人税。

B、新移民

新移民，落地5年之内。以什么为分水岭呢，因为有两种日期可以参考，一是登陆纸上的时间，一是枫叶卡背后的时间。一般来说，枫叶卡背后的时间会比登陆纸的时间晚2个月左右，有的银行看登陆纸，有的看枫叶卡，这些细节你要找一个靠谱的贷款经理，她/他会给你落实清楚。

2年内的新移民——在贷款审批中等同于外国人：因为你可以说自己的工作关系还在原国，那么你需要提供的文件如下：

1、首付款证明。不一定去银行开一个专门的 ，网银截图就够了，但要有你的名字、金额和日期在上面。金额需要多少呢，老规矩，你要贷多少，剩下的就是首付。比如贷65%（最多也就这样了），首付35%，但你多准备个5%，保证40%在账上，银行一看，你第一年至少有能力还款。首付也至少在加拿大账户上呆够15天。

2、工作证明。注明职位和年薪，公司盖章就可以了。

3、工资单有的要求提供两次工资单。

B2、超过2年且在5年以内的新移民

1、首付款证明。同2年新移民。

2、2次工资单。同老移民和公民。

3、2年T1和NOA。同老移民和公民。超过2年你就又报税义务了，海外收入是要报的，加拿大是向税务居民全球收入征税的。好多同胞会报海外资产，比如房产，请评估公司估个高价，以后变卖后这个钱转到加拿大就不用交税了，但是很多人不知道报海外存款收入，什么意思呢，你有海外存款总会有利息收入或者其他资本收入吧，把这个报了，你的存款转过来的时候就不会被征税了，不然税局有权利要你提供资金来源，你不能每次都说是父母赠与吧。

4、雇主信。同老移民和公民。

Tips：新移民贷款人均上限2套，贷款总额不超过$150万。如果你要买$300万以上的房子，贷款比例在50%-65%之间，且需要满足银行特定条件。举例说明，你要买的房子$300万，你想贷款$180万，那么你贷款超过$150万上限了，如果你能把超过的部分$30万作为存款放在账上，就比较容易通过，如果你买点银行理财产品，那就分分钟通过了。

C、外国税务居民

把这个单独列出来是因为加拿大有很多陪读父母和留学生，还有拿工作签证的，他们既不是公民也不是移民，但如果你在加拿大的居住时间一年内超过183天或者在加拿大有工作，你就有纳税义务。所以小马还是建议陪读妈妈们和留学生们和工签党到了居住时间或者打算长呆加拿大的，一定要咨询会计师去报税，这对你以后的信用积累是非常有帮助的，在报的时候建议报一些自己的海外收入，这样方便买房的时候转首付款过来。

Tips：外国税务居民贷款同2年内新移民，不同的一点是，仅能贷1套/人，贷款金额不超过$100万，如果买$200万以上的房子，也是必须满足银行特定条件。当然你如果能提供非常耀眼的税单，那银行肯定欢快的就把贷款给批了。工签和其他外国税务居民不同的是，工签可以豁免15%的外国人税。

D、外国非税务居民

比如你来旅游，看上一套房子，想贷款，那么要求和外国税务居民一样，提供如下文件就行了：

1、首付款证明。中国存款证明也可以，也可以网银截图，也是要求有贷款人名字、金额和日期，一般超过3个月要重开。最多贷65%，也是准备个40%+15%外国人税=55%的首付。40%是批贷款的时候用，另外15%在交易完成的时候要过户了才用得着，还是那句话，有备无患。

2，工作证明。用公司抬头，注明职位、年薪和盖章。

3、2次工资单。可以自己打印小纸条。

Tips：外国人贷款是在房屋贷款审批中最容易的，老移民和公民是最悲催的，随着以后中国和加拿大CRS系统的建立，谁知道咱大天朝的国人还好不好贷款了，买不买房都不知道了。

E、自雇人士

自雇开了公司的自雇人士，个人买房需要贷款，现在也还比较容易。

1、公司成立2年以上。

2、公司营业执照。

3、股权文件。用于证明你在公司拥有多少股份。

4、存款证明。个人头上的首付款证明，如果有公司存款就更好了。

Tips：公司不管大小，最多可以贷$100万。

最后再强调几点

1、首付款。小马客户亲身经历，看上了喜欢的房子，首付款不到位，贷款下不来，条件没法解除，最后和喜欢的房子失之交臂。决定买房子，就先把钱转出来。现在从国内转钱出来非常困难，7月1号以后会更难，汇款途径还不能写买房子。蚂蚁搬家还是目前比较稳妥的途径，你可以在银行多开几个储蓄账户，这样账号会不一样，因为中国人很容易重名，最好再找几个不同的地址。再者从国内汇款的银行千万别在同一个地方，最好是从不同银行汇出，不然银行的人都认识汇款人了。还有其他换汇、汇款的方式，欢迎找小马探讨，最近帮朋友准备首付款颇有一些心得。

2、贷款利率。目前加拿大的贷款利率比较低，在央行基准利率基础上，每个银行都有一定权限可以做适当调整，如果你和某个银行谈利率，一般你能在市面上找到的利率每个银行都会给你，尤其是那些到期续贷的业主，没有必要因为其他银行的利率低一点就换银行，你就告诉你的贷款经理说某某银行比你利率低多少个点，贷款经理一般都可以帮你申请到同样的利率的，比你换银行成本低，也少麻烦。

3、报税。和贷款相关，如果你有计划以后将资金转到加拿大来，那么你还是多少报些海外存款，注意，是存款，不是海外资产，这样你转钱的时候逻辑也好看些。

4、贷款经理。不要找分行那种坐柜台的人，也不要找客户经理，前者对贷款不熟悉，没有什么经验，行政级别也比较低，后者是你的客户经理，是希望你不要去买房子的人，不然银行的理财产品啊，基金啊卖给谁？要贷款就找专门的贷款经理，他们就只做一件事，就是帮你拿到贷款。别以为找谁都一样，和找地产经纪一样，真不一样，那个贷款文件怎么写，材料如何准备，是有道道的。一般你的地产经纪都会给你推荐不同的贷款经理，你只需要问一个问题，一年批多少个贷款，100单以上的经验应该都非常好了。

啥也不说了，赶紧弄钱呗！

来源: 马丽家在温哥华

我们Brilliant Phoenix Mortgage Investment Corp.（凤凰房贷投资公司）的专家Cindy开设本专栏的心愿，就是希望我们华人群体能够更高效的利用房贷这个杠杆，更有效的规避房贷操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！我们凤凰房贷立足于温哥华，长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款。

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