（转）出租房收回自用 – 税法45(3)的妙用

45(2) election是当房子由自住变为出租，用来延长自住年份(４年)的一个税务操作。这个election须在房屋改变用途当年提交，以便卖房时利用principal residence exemption 达到省税免税的目的。

而本篇说的是45(3)，和45(2)并称黑白双煞在房东界享有很高的声誉。45(3)是从出租变为自住，用来延长自住年份(４年) 的一个税务操作。45(3) election在需要在卖房那年报税时提交，同样是利用principal residence exemption的威力达到省税免税的目的。

举个例子：

老王于2007年买了一处60万的小房出租，每年报房租收入。 2011年老王在附近找到一份IT工作，遂将房子收回自住(此时市场价70万)，2015年以100万卖出。所以，2015年老王这样报税：

• 出租：2007到2011 共4年

• 自住：2011 到2015 共4年

• 持有：2007 到2015共8年

• 总增值：100-60 =40万

• Principal Residence Exemption 公式 =（4+1）/8 * 40 = 25万 免税

• 不免税的增值：40-25 =15万

• 应税增值 ：15*50% = 7.5万

老王2015年增加了7.5万的应税收入。这一年里老王的IT年薪5万，交税$8,570，边界税率为31%；再加7.5万一共12.5万的应税收入，总交税$36,978，边界税率上升到43%。

也就是说，如果老王不做任何税务规划，他要为卖房的增值收益多交$36,978-$8,570 = $28,408的税款。

如果，只是如果，老王有一个靠谱的会计师，在2015年报税时做了一份45(3)，提出房子由出租变自住造成的deemed disposition不存在，指定从2007到2011出租的这4年为老王的自住期，这样从2007 到2015的全部8年均为自住年份。 既然从头到尾都是自住，40万的增值全部免税。

重要的事说两遍

税法45(1)(a)(iii) 和 (iv) 规定：当出租房“改变用途”为自住的时候，应视同以市价售出；视同售出之后房主又立即以市价购回自用。改变用途时如有增值，须缴纳增值税。巧妙地利用45(3), 可以合理压倒45(1)的规定，使“视同以市价售出”不复存在，延长了房子可被指定为principal residence的时间。

想做45(3) election 么？必须满足下列全部条件：

• 房主必须是 resident of Canada

• 出租其间正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年，也照常报房租收入

• 出租房不能提取折旧（CCA）

• 指定出租房为自住的这4年其间，不能再指定其他住所为 principal residence

• 45(3) election 在卖房那年提交

来源：Peter Xu

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