（转）“后巷房”挂牌4天卖了185万！RBC：加拿大新移民减17万，楼市“后劲”堪忧

加拿大皇家银行经济研究所（RBC Economics）最新发布的一份调查报告称，受关闭边境、活动封禁和经济形势剧变的影响，登陆新移民的人数已比计划和以往大为减少，而且在短期内也不太可能恢复到往日的水平。

早在5月份加拿大和全世界都处于疫情高峰时，皇家银行经济研究所也曾针对疫情对移民的影响发布过一份统计报告，指2020年将比计划减少17万名新移民。

实际上，联邦政府于今年3月12日时公布的移民计划还是“今年新增37万名登陆移民”，当时移民部确有增加新移民并打破去年34.1万新移民落地的记录的雄心。

只是，仅仅在四天之后，加拿大在疫情紧迫之下即开始实施入境限制，同时也切断了新移民的入境之路。当时，“皇银经济”已经预计，2020年的新移民数量将急剧下降，且能否在明年有所复苏还要看疫情的进展。

最新的“皇银经济”研究报告着重于研究新移民人数减少对经济的影响程度，并提出这种新移民流入减速还会持续数月。

加拿大是一个移民依赖国家，需要靠新移民补充劳动力和抵消“人口老化”所带来的影响，所以移民人数的大幅减少会对整个经济产生影响，尤其是劳动力短缺行业、依靠留学生输血的高等院校以及住房交易和出租市场。由于今年新移民落地人数预计只有计划的70%，将要对加拿大经济带来的影响是显而易见的。

几个事实是，在第二季度内，加拿大只新增了3.4万名新移民，较去年同期少了67%；发出工作准证减少了50%左右，学习准证只发出1万多份，而去年同期是10.7万份。不过，在6月份时已经出现了复苏的迹象。

除落地新移民的人数大幅减少外，皇银经济还指出，现在新的移民申请数量也在大减。移民申请需要几个月的处理时间，所以移民落地数量恢复到正常水平将会是个漫长的过程，而期间随之而来的就是住房市场上的需求减弱。

住房需求减弱

按“皇银经济”的数据，加拿大第二季度新移民落地人数已降至3.4万人，比去年同期少了67%，虽6月份出现回升，但也仍有44%的月同比减少。所以，今年加拿大新移民数量只会有去年的70%。这直接造成了加拿大住房市场上的需求降低。

还有一个问题，“皇银经济”发现，最近很多新移民在落地之前就住在加拿大，而乘坐飞机在加拿大机场“物理落地”的只占一小部分。所以，即使是在5、6月份出现新移民数量增加的情况下，新移民中也只有一小部分会创造新的住房需求。

短期内移民数量不会恢复

加拿大移民数量要想恢复到正常或者预期水平，要比想象中的时间还要长得多。

在第二季度，加拿大永久居民的申请量下降了80%。“皇银经济”指出，部分原因是由于各国的签证中心一度暂时关门，但也有其他原因是由于人们在疫情期间难以做出如此重大的决定。此外不言而喻的是世界各地的经济衰退也很容易使移民热情减退。

新申请量减少才是真正的麻烦。通常，处理移民申请至少需要一到两年时间，现在的申请量下降要到明年才能感受到影响。如果疫情不能在短时间内得到控制，积压的申请还会进一步拖长申请处理时间。

RBC经济学家认为，这样的移民数量趋势可能会对住房市场上的需求产生影响。当前影响新移民入境的障碍可能很快会消除，但移民申请减少的后果还会接踵在明年显现，就是还可能会出现“第二波”新移民人数的减少。

国际学生的经济影响

秋季新学年即将到来，而此时对究竟会有多少国际学生前来报到还不明确。加拿大在第二季度发出了学习许可，数量少得令人担忧，因为在此期间只发出了平常数量10%左右的学习许可。不过，7月和8月传统上是发学习许可留学最多的月份，所以是否会有改观尚待新的数据。

现在，一些高等院校允许国际学生无须入境而开始在网上上学。这可能会给这些学校增加一些学费收入，有机会可以继续等待一切正常。

然而，如果新增留学申请也和新增移民申请一样呈现出急剧下降的话，所有的大专院校都会迎来财政困难。6月份，所有类别的临时居民签证申请量下降了63%，包括留学。

新增移民发生断层会给加拿大带来严重影响，国际学生的断层也同样会给加拿大经济造成严重痛苦，且很多年都难以缓过劲来。留学生的租房和买房需求在加拿大房市中也占有重要地位。

高端仍在走高

即使因为落地移民和各种临时居民人数发生大幅减少，对房地产市场的影响也暂时还停留在预测分析上，一切尚待继续观察。不过，即使发生负面影响，按照经济规律也很可能先从“低端市场”开始，类似于市场上升很可能先从“高端市场”开始的规律。

在温哥华传统的高端市场基斯兰奴（Kitsilano），现在仍在发生着传奇的房价故事，后院的“马车房”也可以卖出185万元。

历史上可能只作停放马车之用的马车房（coach house）现在也被称为“后巷屋”（laneway house），或者也有人把这种住房叫做“祖母屋”或是“花园房”，是独立于住宅主建筑之外的一个独立住所，现在也有可能非常昂贵，比如温西的一栋后巷屋价格可能比温东一幢正常独立屋还要高。

所说的后巷屋在温西W15大道，两层，有三间卧室和2.5间浴室，面积1555尺，此次售价185万元，确实高于7月份的温东独立屋中位价格148.73万元。作为参考，7月份温西的独立屋中位价格是305.4万元。

不过，这个成交价还是稍微低于挂牌价的。挂牌价是189.8万元，但只用了4天时间就成交了。

来源：凤凰加拿大，微信号“pcc_168″

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