（转）你了解法拍屋吗？究竟值不值得购买？如何购买加拿大法拍屋?

对于想买房的人来说，法拍屋(foreclosures)似乎是个不错的选择。有时法院拍卖的房子通常远远优于市价，引来大批买家。很多朋友们对以法拍形式出售的房屋并不了解。法拍屋都会先到MLS挂牌，最后经法庭或律师批准成交。那么法拍屋值不值得买？如果想买，又要遵循怎样的流程呢？下面我们就来做一些详细的介绍。

购买法拍屋有利也有弊。买家必须花功夫多做些研究，根据自身的情况来决定。

法拍屋是怎么来的

法拍屋进入大家的眼帘是在2008年次债危机之后。它是因为屋主付了较少的首付，向银行等贷款机构申请到了一大笔贷款，购买了一处房产，但是之后因为失业或是别的原因，付不起房贷，最后房子被银行收回，为了补偿银行贷款而被拍卖的房子。 

在屋主付不起贷款的时候，银行会先向屋主发出催讨通知；如果屋主仍然无法付清，银行等贷款机构就会向法院起诉；在法院的第一次判决(Order Nisi)之后6个月的赎回期(Redemption Period)内，屋主仍不能偿还债务，银行就可以进入“无条件令”(Order Absolute)程序。

此时，银行的律师就能拿到法院的批准文件，让房产经纪将这个屋子在MLS挂牌出售。

购买法拍屋的流程

在MLS上挂牌的法拍屋，会注明Court Order，价格方面有可能会标政府的估价，也有可能会标的低一点。

作为法拍屋的拥有者，银行不会与买家讨价还价或是向后拖延时间。不像普通的买卖，如果屋主认为出价过低可以等到市场旺季再出售，法拍屋必须在一定时间内售出。所以原则上讲，法拍屋的价格会比较低。

作为买主和买家经纪，看到合适的法拍屋的时候就可以出价(Offer)，如果其中有价格合适的Offer，银行的律师就会与这位被称作第一买家的人签字，此时第一买家就得到了预成交合同。

与普通房产买卖不同的是，买家拿到了预成交合同并不等于拥有了房产，还要经过法庭程序，而这一过程中其他买家仍有可能购买到这套法拍屋。

预成交之后，法官会定一个开庭审核的时间，现在等待时间通常是3至4个星期。在开庭审核日，卖方经纪会通知第一买家以及其他潜在买家到场，等待法官的审核。

一般来说，购买房产有一个冷静期，在这段时间内，如果贷款下不来或者是验屋出现问题，买家可以直接撤销购买合同。但是在法拍屋的购买流程中，没有冷静期，也不能撤销购买合同，去法庭见法官的时候，大家都要带一个没有验屋条件、无论如何都会付款的Offer。

开庭审核的时候，预成交的价格必须当庭公布，让所有潜在买家有心理准备。

那些第一次竞标没有获胜的人此时就能带着更高价位的Offer到法院参加竞价。第一次竞标获胜的人也有权再次出价。

买家们把offer放在信封内，然后同时递交给卖方经纪。法官将会在所有标价中选择最高的一位予以购买权利(及缴款义务)。

法官衡量的标准就是出价高、条件好，比如谁的定金高、价格好、成交时间短等。

法官一旦判决某位买家赢得竞标，他就必须要买下这栋法拍屋。如果到了开庭的时候，一个参与竞标的人都没有，第一买家认为自己出的高了，想撤销出价，是不会被允许的。

除了程序和手续上比较复杂，时间可能比较紧迫以外，法拍屋的其他条件和购买一般房产是相同的，也都可以申请贷款、验屋等。法院还会在过户后下令以及强制让原屋主搬走。

如果是银行自行法拍，物业归银行所有，原屋主会在房屋挂牌上市前被勒令搬走。将由律师直接决定卖价，是否接受offer，和成交价，程序会简洁很多。

法拍屋会不会有隐藏的法律问题

一般法拍屋会有两种形式，一种是产权还在屋主手里。另一种是产权已经归银行所有。如果产权还在屋主手里，法拍房在最后成交之前，屋主都可以借钱将所欠债务还清，继续拥有物业。此前的法拍程序作废。如果是银行拥有物业就没有这种可能。

第一种法拍房的价格由法院决定。一般会有一个底价，底价高于债务，法院就可能接受。第二种法拍房，物业在银行名下。这时候银行就会有一个底价。只要offer不低于底价的95%，银行都会接受。

购买法拍屋值不值

如果法拍屋本身是一个很好的屋子，那么无论价格如何都会引来许多购买者，最后成交的价格可能不会太低。购买者要有心理准备。

此外，如果要购买法拍屋，那么一定要认真验房，并且保证资金不会出现问题，因为出价之后就不能反悔，卖方不作任何保证。

最重要的是，买家要考虑房子的地点、质量是不是值得购买，而不要只是贪图便宜。

购买法拍屋的风险主要有以下几个方面：

1. 房屋状况无保证

法拍屋多状况不佳，原因：

1） 法拍屋的前任屋主已经离开房屋很长时间了；

2）屋主意识到房子被房子被银行收走，不再关心房子的状况；

3）原屋主经济窘迫，有心无力, 从而导致房屋长期缺乏必要的维护和保养，因此很多法拍屋状况并不好。

还有，法拍屋的买家，往往不会或者不能检查彻底房子，对房屋的状况缺乏全面了解。

“出来混，总是要还的”，前任屋主欠房子的维修和保养，必将传递到新的买家，由新买家补上。

法拍屋还有个“卖家不保障房屋质量”问题，我们这里的法拍屋的卖家基本上都是贷款机构，他们在接受offer之前，都要求买家必须同意，买的是“where is, as is”， 卖方不保证房屋的质量和附带的电器(如冰箱、炉头等)。

2.贷款方面 

法庭判决后，很快就必须过户，所以买发拍屋前，就应当妥善安排购房款。

3. 购买过程诸多不便 

1）买家需要大量的充裕时间： 前已述及，发拍屋的卖家一般是贷款机构，他们“公事公办”，整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程的安排基本上都是卖家说了算, 买家必须有充裕的时间配合卖方的日程。 

2）买家比较难于充分了解物业状况：看房过程，有的“屋主”不配合，很可能得不到全部的房屋资料。从而导致买主不能全面了解目标物业，增加购买法拍屋业的风险。

法拍屋的购买过程和一般房屋的买卖有很大不同，您有必要仔细评估，并与有经验的人士详细讨论，有必要找一个有经验、有职业道德的经纪人，帮您买到合意的法拍屋。

来源：Western Canada Realty

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