（转）每个城市的土地规划都创造一批富豪，所有地产投资技巧在它面前都黯然失色

关于地产投资，各种书籍和培训会教你一大堆的投资技巧，什么强迫升值，加建创造价值，卖方贷款，先租后买，但是我所见过的最让人大跌眼镜，最成功的投资都是因为政府改变了土地用途和容积率。

案例一：6390 Willingdon Ave, Burnaby.

这是刚刚去世不久的温哥华地产前辈Robert Lee 的儿子的一笔投资。可谓虎父无犬子。他于2015年$11,368,000买入, 于2017年$33,825,000售出，接近买入价的3倍。因为2016年底本拿比政府重新规划了 Willingdon Ave 成为高层开发用地。

案例二：6665 Royal Oak, Burnaby

这是我失之交臂，一直耿耿于怀的一次投资机会，2016年8月份物业挂牌550万出售，当时我出了550万全价Offer, 但是却放弃了，后来的买家547.5万买入，一年后1434万买给了开发商，只因为本拿比重新规划了Royal Oak 这条街，变成了高层开发用地。

土地容积率的倍增往往一夜间造成了土地价值的倍增，让业主瞬间实现财富的倍增，所有其他的地产投资的技巧都显得黯然失色，让其他地产投资人都显得更像搬砖工。

北美是发展成熟的市场经济，通常各个行业的利润率都不高，没有所谓的暴利行业。地产开发和地产投资也是一样。地产开发商的年回报也就是10%-15%，出租物业的租金回报往往只有2-4%。 唯一让地产投资人和业主们一夜暴富的机会就是市政府重新规划土地用途和容积率，当然要赶上这些机会，你得先有块地，特别是天车沿线的地，因为政府土地规划都是跟着交通走的。

再看一个温西 Oakridge Mall 附近的案例：

案例三：441-475 W 42nd Ave, Vancouver

这三块地的政府评估价，作为独立的价值也就是228-361万。

2020年2月份这三块地的成交价格是每块地1010万，总价3030万。以441 W 42nd Ave为例，成交价是政府估价的 4.4 倍。也是因为温哥华市政府将42街这一段重新规划为18层的高层住宅开发用地。

这些地块的业主都是在市政府还没有重新规划土地的时候就已经买入，在新规划实施后，实现了增值就售出了。因为一旦规划明确了，土地价值的增值也已经实现了。如果投资人在一个城市的规划出台之后再入场，虽然土地规划已经明确了，但是土地成本也已经倍增了。比如高贵林的长青线在确定后，开发商就已经在长青线附近拿地了，等到长青线开通和政府规划完成，土地价格已经太高了。

这些都是温哥华，本拿比和高贵林土地重新规划后大家看到的，可是这些机会都已经过去了。未来还有哪里有这样的机会呢？ 大家也可以重点关注一下兰里。

这是今年7月份兰里市政府推出的新的土地规划草案。有不少地块已经重新规划为了 15层的高层开发用地，3.0 容积率。

最近上市的两块地就都是在新规划草案中规划为高层开发用地的。

新盘一：19675 60 Avenue, Langley, B.C. （已售）

新盘二：5769 201A, Langley, B.C.

最后，我们再关注一下素里-兰里天车线计划，虽然政府动作依然很慢，但是这是必然要发生的，迟早的事。伴随这天车的计划，政府已经开始重新规划沿线的土地用途和容积率。

地产投资跟着市政规划走，市政规划跟着交通规划走。

来源：温哥华商业地产交易平台

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