（转）如何从现有升值的房子中提钱做投资？房屋净值信用额度(HELOC)详解
眼下房市正火，很多人的房产增值速度迅猛，卖房子将是变现的好办法，但如果屋主不打算卖房，那么升值的部分等于被套住了。这时候如果想投资第二套房，但如果手中没有足够的现金来投资，怎么办？可以从现有的房产里面拿钱出来，用作下一套房的首付吗？
这个问题其实很多新手在投资之初都会遇到，因为现金不够，或者是钱都在自住房里，那么这种情况理论上是完全可以从 HELOC 里面拿钱出来。
我们先来了解一下 HELOC 的定义
HELOC的全称是 Home Equity Line of Credit，指的是房屋净值信贷额度，是以房子的 Equity 为基础能拿出来的最大金额的贷款。。
HELOC 如何运作？
HELOC 相当于一个巨大的信用卡，不过是以房子作为抵押的。从信用卡借钱大家都懂，用多少额度就付多少额度的利息。您可以借入贷款人设定的最高信用额度的钱，然后偿还借入的金额以及利息。
举个例子，假设您购买了一处房产，价格为500,000，你的首付为150,000，那么你的mortgage的借款额为35万，采用5年浮动利率，利息是Prime rate – 0.5%。而银行经过评估，确认房屋的市场价（Market Value）也确实是50万。在这种情况下银行会向您推荐一份家庭资产信贷额的产品，总额度为房屋市价的80%，即40万。
50万 x 80% = 40万
Mortage balance： 35万
剩余借贷额，或者说是透支额：40-35 = 5万，利息为Prime（注： 随着利率与经济的变化，HELO与Prime rate差额亦会随之调整）。因为这笔借贷额同mortgage一样，都是用物业做抵押，所以一般都属于Secured LOC，利息相对普通的个人贷款，或者生意贷款，都要低出不少。
也就是说，您除了贷款35万之外，又获得了一份额度为5万的信贷额，这5万元的贷款额度是可以灵活地双向操作的，如果需要用钱得时候，可以轻易地从HELOC账户中提取最多5万元。一旦这5万元回笼了，则可以立刻偿还回去HELOC里面，并无任何罚款。利息通常和Prime rate锁定，同时利息付款是按每天来计算的。每月需要偿还利息，但无需偿还本金，就好象是一份Interest Only Mortgage一样。
这里最重要的一点就是：所有的借贷（loan），包括Mortgage balance和LOC的透支额度，其总和不得超过房屋市值的80%-85%。
是什么决定 HELOC 的信用额度？
HELOC 的信用额度取决于许多因素，包括您的信用额和未偿债务，但它很大程度上取决于房屋的市场价值和您的抵押贷款额。
我们接着引用上面的例子，看一下随着mortage余额的减少，以及房屋的增值，对HELOC有哪些影响。
在Mortgage刚开始的时候，房价为50万，mortgage余额35万，透支额（over-draft limit）为5万。3年以后，经过36个月的定期还款以及每年的pre-payment，您的房贷余额剩下只有30万， 而这时候房价已经涨到了60万。现在您可以找回贷款机构，将您的over-draft limit提高：
60万 x 80% = 48万 （注：银行有可能要求重新做appraisal，以确认市价为60万）
Mortage balance： 30万
透支额度：48-30 = 18万，利息为当前的Prime。
那么如果换一种假设，房价跌回了40万怎么样？这时候可能是银行主动要求review您的HELOC：
40万 x 80% = 32万 （注：银行有可能要求重新做appraisal，以确认市价为40万）
Mortage balance： 30万
透支额度：32-30 = 2万，利息为当前的Prime。
从上面可以看出，即使在房市出现了20%的巨幅调整，但是因为你的首付金额非常健康，而且你的偿付能力也非常健康，在房市向你不利的方向发展时，你的总体财务状况依然强健。这也是官方和专业人士一直反复强调的：只买自己负担的起的房子。
如果不听劝，是什么后果呢？
进一步假设，如果当初您的首付只有10%也就是5万，而这三年来您仅仅能够将贷款余额减低一万元，而房价进一步下跌到只有35万：
35万 x 80% = 28万 （注：银行有可能要求重新做appraisal，以确认市价为35万）
Mortage balance： 50万x90% – 1万 = 44万
透支额度：28-44 = -16万。（无法透支）您在这份物业上的总资产： 35万 – 44万 = – 9万。这就是所谓的负资产 – Negtive Equity。
HELOC 的利率怎样？
大多数 HELOC 是可变利率，通常是Prime Rate+0.5%，相比信用卡动辄10%-20%的利率，非常低。
HELOC 的利息的计算方法是细分到每天的。因此，HELOC的利率需要经过转换后才可以与固定或浮动利率的按揭贷款利率进行比较，而不是直接比较。加拿大固定利率按揭贷款计息方式是每半年计算复利，浮动利率贷款是以每月计算复利。一定要请专业人士计算，不能简单比较。
HELOC 的缺点是利率跟着 Primary Rate 变化（一般会限定一年只变化一次）。利率通常与最优惠利率挂钩，并且在 HELOC 的整个期限内都可能受到市场变化的影响。
HELOC可以用来做什么？
申请人拿着HELOC可以做很多事情，比如
● 翻修房屋，在加拿大翻修房屋是提高房屋价值很好的途径
● 购买新的房产。这是最让人心动的选项。简单说利用现有房产做杠杆，快速合理合法地准备好下一套房产的首付，增加了资产的价值。这样才能滚雪球，让房产为自己增值。
● 合并债务，例如偿还高利息的信用卡。希望您永远用不到这个选项，毕竟这看起来有点儿像拆东墙补西墙的感觉，好的投资者还是要合理规划债务，在自己能力范围内玩儿转杠杆的游戏。
● 用于其他的投资，比如股票等等。
HELOC 的期限是多少？
HELOC 的期限可以变化，但是它们可以运行长达 30 年（通常有大约 10 年的提取期和 20 年的还款期）。
设置 HELOC 需要费用吗？
有的银行需要，费用包括申请费、律师费、年费和交易费用等；也有的银行可以免费开 HELOC。
另外，在开设HELOC时，请向你的银行确认：在不使用HELOC的情况下，是不是需要每年缴纳管理费？当mortgage到期的时候，可不可以通过普通的trasfer的手段转到另一家银行，还是只能使用re-finance来终止等问题。
HELOC 的风险？
HELOC 存在很多风险，但其中一个很大的风险是显而易见的：您的房屋是抵押品，不按时付款可能会导致房屋被迫抵押。
HELOC 还存在另一种风险：贷方可能减少或冻结您的信用额度。放贷者通常会由于您不能按时还贷，房屋净值变化或金融动荡而采取此举。
开 HELOC 时最好开到最大限额80%甚至85%，但使用时只用到 1/3 以避免降低你的信用分数。
当房价下跌超过 20% 的时候，任何一个银行都有可能关闭你还没还完的 HELOC，强制你马上还清余款。2008 年金融危机的时候美国就出现很多这种例子，房主没钱马上付清 HELOC 而导致房屋被迫抵押。因此HELOC虽然灵活且期限长，但只适合短期周转，如果需要长期持有不适合。
最后想对大家说：在投资地产的过程中，肯定会遇到这样那样的问题。但是问题不是逃避的理由，你想要有收获，就必须要有付出。做地产就是要被形势所逼，努力地走出自己的舒适区，想尽各种办法来解决问题，千万不要轻易放弃。
来源：Fiona Zhou
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