（转）加拿大房价要起飞？系列贷款新政带火$100-150万房屋，这波政策“风暴”6大要点

据financialpost报道：在多年抵押贷款市场的经历中，任何一个经济学家都从未见过一个月内充满如此多的抵押贷款规则放松：

九月中旬，联邦政府宣布，从12月15日起，他们将提高默认保险的房产价值上限至1,499,999.99加元，增加所有首次购房者的最大保险期限至30年，并将所有新建房屋购房者的最大保险期限提高到30年。

借款人昨天又迎来了新一轮的抵押贷款救济，加拿大金融机构监管办公室（OSFI）宣布取消无保险抵押贷款转换的联邦压力测试。这项改变预计将于11月21日实施。

对于需要在申请抵押贷款时获得更多灵活性的借款人来说，这些变化为他们提供了更多的选择。对贷款业务本身而言，这也是一个大好机会。《金融邮报》文章认为，这次抵押贷款政策风暴有如下六个要点：

1. 这对100万至150万加元的房屋市场是一个推动

政府在宣布新政策时，忘记了澄清对超过100万加元的默认保险房产购买的最低首付款要求。

本周政府确认了，首付款要求是首个50万加元的5%，剩余额度的10%。对于购买150万加元的房产，这意味着首付只需125,000加元（8.33%），远低于当前所需的30万加元。

此外，有传闻称，对于价值超过100万加元的房产，默认保险费率可能会维持在4.2%，前提是30年摊还期和最低首付款。这意味着，对于150万加元的房产，保险费率最高可达57,750加元，外加省税（如适用）。

虽然这笔费用不菲，但它可以通过保险借款人获得的50个基点以上的利率节省，以及能更快进入市场并腾出资金用于其他投资来抵消（假设贷款人拥有20%首付款）。

如果房价恢复到历史增长速度，推迟一年购买可能会让买家多花5%以上，即在100万至150万加元的房产上多花5万至7.5万加元或更多。

2. 这进一步加剧了房地产看涨的趋势

更容易获得贷款将与更低的抵押贷款利率、较低的房价和较高的收入相结合。

此外，对于典型的双收入购房者来说，抵押贷款相关费用与收入的比率已降至三年来的最低点。这些有利的基本面迟早会吸引更多的购房者进入房地产市场。

3. 压力测试的新规则将为人们节省资金

多年来，政府的抵押贷款压力测试阻止了一部分借款人更换贷款机构以获得更好的交易。

通过取消无保险借款人更换贷款机构时的压力测试，OSFI有效地减少了某些情况下借款人获得其他贷款机构批准所需的收入，减少幅度超过10%。

这将使成千上万暂时债务收入比相对较高的借款人能够在贷款到期时更换贷款机构。即便平均30万加元的续贷利率节省10个基点，也能在五年内为借款人节省超过1,400加元。

这项改变早该发生，因为从来没有足够的数据来反对它。没有政客、行业和一些公众的推动，OSFI可能永远不会重新考虑这项政策。幸好他们最终做出了改变。

4. 新的150万加元保险限额也有局限性

财政部表示，它只提高了那些首付低于20%的购房者的保险价值上限。这意味着那些通过购买“组合保险”（portfolio insurance）来降低低贷款价值比抵押贷款融资成本的贷款机构，无法帮助拥有20%以上首付的购房者。

政府在这里完全失误了。

如果他们要放松对高风险借款者的规则，为什么不也考虑一下那些风险较低的借款者呢？根据加拿大抵押和住房公司（CMHC）的统计，拥有更多首付或本金比例的购房者违约的可能性降低了60%。

通过排除150万加元以内房产的组合保险，财政部在某种程度上限制了小型银行竞争对手获得所需的保险资金，阻碍了他们与大银行竞争，无法为消费者提供更好的交易。

这让人质疑这些政策制定者真正为谁的利益服务。

5. 新规对纳税人来说风险很低

十多年前，政府开始收紧政府支持的抵押贷款违约保险，主要是为了保护我们这些纳税人免受潜在损失。快进到现在，这种对纳税人的担忧更像是一个鬼故事而不是纪录片。

这不仅通过最新的保险规则变更得到了验证，还因为尽管债务接近历史新高、利率上升周期为上世纪80年代以来最猛烈，但抵押贷款拖欠率仍然是长期平均水平的一半左右。

更不用说违约保险公司资本充足率远远高于标准，且政府政策现在几乎迫使银行尽力让陷入困境的借款人留在他们的房子里。

底线：抵押贷款保险的风险就像在吊床上小憩一样低。监管机构始终在显微镜下密切监控。

新规定不会对纳税人带来任何实质性的风险，但它们会增加加拿大按揭和住房公司（CMHC）向纳税人支付的红利。

6. 或是买入抵押贷款公司股票好时机

如果你投资于抵押贷款公司，这个月的消息肯定让你心情大好。这对像First National Financial Corporation (FN.TO)、MCAN Mortgage Corporation (MKP.TO)以及大型银行等上市公司来说是毋庸置疑的好消息。

最棒的是：抵押贷款股票通常在利率下降时大放异彩——尤其是当人们逐渐意识到经济放缓不会引发违约危机的时候。

而在这一周期内，大规模违约不会发生。

来源：大温炬焦综合
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