换房贷款怎么操作？

作者：Barry Bian, Financial Planner

如果由于家庭需要，比如新增人口，或者接父母来共同居住，很多人面临更换更大住房的问题（Upgrading）。也有很多老年人由于子女成年搬出，两个人不想管理太大的面积，而更换较小的住房（down sizing）。

       一般来说，在按揭贷款到期之前，决定购买新房，卖掉旧房，就会涉及到申请新的按揭贷款，还掉原有按揭贷款，并解除抵押的问题。那么为了避免不必要的金钱损失，换房时财务上有那些应注意的问题呢？

       我们这些在加拿大的华人移民，很多人在工作生活稳定之后会将国内的长辈接过来一起生活。加上新生儿带来的家庭人口的变化，换一个更大的房子成为很多中年人士必须要面对的问题。如果原有自住房产尚有按揭贷款余额，则需要小心处理，否则有可能会产生大量不必要的损失。下面就换房过程中一些常见的财务安排给大家介绍一下。

       买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。加拿大大多数商业银行和金融机构的按揭贷款都是“portable”的，即，“可转移式”，借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款，从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。当您使用可转移贷款的时候主要需要注意换房时间和前后贷款金额的变化。

       换房时间买新房、卖旧房前后相隔不超过三天的称为 same day port，先卖房在买房的称为delayed port，先买房后卖房的称为early port。金融机构一般都会要求看到已经签订好的买卖合同才会允许贷款转移。只是把房屋放在listing上，还未卖出的状态是不可能进行贷款转移申请的。

       换房的时候如果新购房的贷款数额于原来旧房剩余贷款金额相同，手续最为简单，直接是straight port。如果新购房的贷款数额大于原来旧房剩余贷款金额，属于increasing port，相当于客户在原有金额的欠款基础上再新增refinance 贷款。一般会使用blend rate的方式计算客户的最终利率。如果新购房的贷款数额小于原来旧房剩余贷款金额，则相当于客户对原有贷款进行了加速还款，如果减少的幅度超过了允许每年多付款的金额（一般为10%），则会产生一定的罚金。                   

       换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天（俗称same day port）。如果借款人在前后不超过三天的时间范围内完成买、卖两个房子的交易，那么就是属于这一类same day port。例如，A将房产出售给B，A还有按揭贷款余额20万，如果B愿意接手A的贷款，并且符合贷款条件，则可以接手A的贷款，A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“assumable” “可让渡贷款”。换房过程中，如果交接两处房产在同一天，财务安排会更加经济一些，但操作起来有一定难度，而且有风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误，则会影响另一笔交易，弄不好会搞得自己homeless，无家可归。

       如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾人，但财务上的安排是最简便的——将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将 卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。

       如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用 房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭贷款。

       例如：新房按揭贷款和其他支出总计每月4200元，家庭每月税前收入1万元；旧房预估租金2250元，银行按照租金收入市场价的80%来计入个人收入，即1800元；原按揭贷款和原房产其他支出每月1600元，用收支抵减法计算，即，完成购房交易后，每月总支出4200元，总收入12000（10000+1800-1600）元，家庭偿债能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合银行的贷款标准。如果不使用抵减法，使用直接法，完成购房交易后，偿债比例为（4200+1600/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合银行贷款标准。消费者自 己很难搞清银行的标准和计算方法，因此，在打算换房之前一定要咨询清楚。每个机构计算的方法和标准都不一样，因此，提前了解机构使用的算法对换房的消费者来说提前安排财务上的规划会更容易些。

       如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥贷款（bridge loan），银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度，买房交易交割时，使用额度项 下提款来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低贷款本金。

        例如，原房产售价30万，尚有贷款余额18万，买新房首付款8万元，新房房价45万元，新按揭贷款24万，屋净值额度12万，过桥贷款1万元，新房房屋贷款总计37万元，买房交割日8月1日，卖房交割日8月20 日。借款人在8月1日将首付款8万元交给律师，银行将全部贷款37万放款给律师，从而完成买房交易。8月20日完成买房交易后，借款人将过桥贷款和房屋净值额度项下的提款全部归还银行，借款人从即日起新的贷款余额只有按揭贷款24万，备用房屋净值额度12万。上述例子中忽略了交易费用未计，因为首付低于20%需要购买按揭贷款违约保险，因此房屋净值额度与按揭贷款的总金额为房价的80%。

       换房过程中经常有意想不到的事情发生。最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即，前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。

       我们Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金）的专家Cindy开设本专栏的心愿，就是希望我们华人群体能够更高效的利用房贷这个杠杆，更有效的规避房贷操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！我们凤凰房贷立足于温哥华，长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款。

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