加拿大贷款，我们碰到的惨痛经验教训 - 下

作者：Ethan Huang

上一期我们聊了一些在温哥华贷款过程中遇到的一些经验教训，包括贷款经理说保证批下来结果条件取出了结果批不下来。保证最低利息结果最后不得不接受高利息。所谓帮你选择最低利息结果发现自己的利息并不是最优惠的利息。今天Cindy就手把手教你如何准备贷款，如何才能得到最低利息。

1.准备收入

很多人都会问这个问题 “我有房子做抵押了，为什么银行还要看我收入？”这是一个很傻很傻的问题。因为银行不想要你的房子！银行不想要你的房子！！银行真的不想要你房子！！！ 在加拿大贷款第一个要准备的就是收入。 一般来说你的总体负债率 TDSR(Total Debt Service Ratio) 不能超过44%。 也就是说加上房贷的所有债务支出，你的每月固定债务支出不能超过你的收入的44% 超过了银行肯定不会批。 因为一般认为超过44% 你出现无法付款到最后要变卖资产的可能性很高。根据加拿大破产保护法，如果你收入无法支付债务，那么你就有权利申请破产保护，银行就要被迫拍卖你的房产。对于银行来说这就是一笔损失。 所以贷款第一要准备的就是收入。知道自己赚多少钱，能够负担起多少的房贷。

银行会要看什么样的收入材料？其实这个问题应该问自己。自己的收入是如何来的？工资收入？ 那么就要提供工资单或者银行流水证明入账工资。自己当老板，那么提供银行流水和两年的报税单。现金收入？ 你报税了吗？没报税你自己知道你收了多少现金吗？证据是什么？你有定期存银行吗？ 一般来说收入证明是以下几种：

1.工资单  (Pay stub/ Pay Slip)

2.报税单（Notice of Assessment）

3.雇主信  （Letter of Employment)

4.存款流水 （Direct Deposit History)

无论你的收入在哪里中国还是加拿大，房屋贷款机构一般都会要求你提供以上的收入证明。如果是海外收入， 有的银行还有可能会要求你提供海外收入报税单T2209。根据不同的银行的不同政策要求，一般会要求1-2个收入证明来证明的你偿还能力。

2.准备首付

除了收入，银行也会要看你的首付款。首付款比例的要求一般是5%-20% 这一类低比例首付款需要付保险。一般都会愿意付20%以上，因为20%以上的首付款不需要再支付额外的钱用于买保险。首付款有什么要求呢？ 当然就是来源。 首付款是怎么来的？1.父母给的。2.自己存的。3.投资赚的。4.中了彩票，等。 无论你的首付款是怎么来的，钱一定要在账户中。最好要在账户中放1个月。 因为你放了一个月，多数银行就不会认为你这个钱是有问题的了。加拿大对洗钱管的很严格，价值观和很多中国人不一样。大多数加拿大人没有存款。相反，大多数中国人都很多存款。钱不够叔叔阿姨邻居都来汇钱给你。一下子这么多人向海外汇钱，在政府眼里这也有可能是洗钱的嫌疑。所以无论你的首付款如何来的，请在贷款之前这个钱就在账户中放了一个月了。

3.准备信用

收入，首付，之后就是看你的信用水平了。无论你是中国居民，还是加拿大居民，银行都会要查你的信用。如果你有加拿大信用卡，那么你就不用担心，你有加拿大信用分数。如果你没有，那么可能你就没有，银行一般会要求你拿海外信用证明。 一般来说就是6个月信用卡账单或者你的银行信用信。 信用和你的债务挂钩。如果你有车贷，或者欠了很多信用卡，那么你能够贷到的房贷就很少了。如果你有欠过债没有还，有坏账，那么一定要赶紧联系债主，还钱然后要求它们出具一封信来证明payoff and closed. 一般来说信用局的信息不会马上更新，但是有了信银行也会认可这个问题已经解决了。

信用收入首付都决定着你能贷多少，能怎么带到钱。一般来说如果你的信用是好的，没有重大支出，比如车贷，其他房贷， 那么你的贷款金额就是你的总收入的5-6倍。 也就是说如果你收入5万一年那么你能支持一个25-30万的房贷。5万块钱一年 每个月拿到手上的钱大概也就3000块钱左右。 房贷也就1200块钱一个月的样子。

我们来算个账：

收入：3000

房贷：1200

物业：300

水费：75

电费：75

电话费网费：100

车保险：200

加油：200

物业税：100

……

随便算下来固定支出少则 2250块。 $ 3000- $2250= $750 用来吃，喝 玩，其他支出。

理性买房，知道自己有多少能力，不要让房子成为你的大负担。

       我们Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金）的专家Cindy开设本专栏的心愿，就是希望我们华人群体能够更高效的利用房贷这个杠杆，更有效的规避房贷操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！我们Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金）立足于温哥华，长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款。

如果还有更多问题，Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金） 的贷款专家 Cindy欢迎您前来公司面询。
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