投资房的税务如何处理？

作者：Barry Bian

除了自住房之外，很多人把投资出租房作为主要的理财手段。随着投资房地产人士的不断增多，人们常常问到的一个问题是，投资房地产可能涉及到哪些税务问题。我们今天主要讨论一下以"投资”为目的的房产，即主要是为了挣取租金或希望将来物业增值。

第一，投资资金来源的问题
这是一个往往被人忽视的重要问题，随着中加两国税务记录互通程度的加强，在计划投资房产时，纳税人一定要考虑到如果被税局查到，能否用文件证据清楚地说明资金来源。如果过去几年所申报的收入远远大于首付（down payment），则问题不大；如果不是，可能会受到税局调查，要看是否备有足够的文件来证明其它免税的资金来源，如源于移民之前的资金或资产，从别人借钱，曾借钱出去而资金的进入属于借方还债，资金来自亲友的赠与或来自继承等。
 
第二，是以个人名义还是以有限公司名义
在结构上投资者应决定是以自己个人名义，还是成立一个有限公司来投资，即成为物业的所有者（owner）。在这个问题上的考虑，主要是侧重在法律责任和融资贷款方面：如果有超过三个以上的物业，一般会建议成立一个公司来打理，这一块在法律追责（有限责任）或者融资贷款方面会有一些便利之处。但是，单纯从税务角度考虑，在税务上以有限公司名义投资，并没有什么优势（很少有个体经营的地产类公司能雇佣5个或以上员工）。加拿大税法将公司收入主要分为“积极生意收入”和“投资收入”，而只有前者享受一些税务优惠待遇。

第三，是资本增值还是“生意”收入
人们都知道在加拿大的投资收益，如果是资本增值只有一半算进收入计税，而另一半为免税收入。这对以自住房为工具，投资房地产的人来说是一个很大的优惠。但加拿大国税局有时会根据不同的情形，如纳税人拥有物业时间的长短，买卖频率及目的，纳税人的正常业务等，将纳税人申报的自住房“资本增值”评估为“生意”收入，从而使得收益的100%算进收入课税。这些主要针对短期内频繁以自住房名义买卖、以旧翻新、推倒重建之类的投机行为。一般来说，作为“资本”的物业，除将来可能增值外，还有出租收入或用于自己的生意（办公，仓库或制造等），但如果买方的目的只是期望短期卖掉一个好价，那么物业就不像“资本”，而更像生意的“库存”了，因而有关收益会被当成“生意”收入来处理。对于这种不同的税务概念及规则，投资人应有所了解，以避免不希望看到的后果。
 
第四，投资型房产（非自住房）的税务优化
那么，既然只有自住房才能享受资本增值的免税，那么是不是出租房就没有什么方法可以降低税负呢？其实还是有很多项目可以用来抵免的。
最常见的是投资出租房的房贷利息。比如，王先生利用Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金）从自住房里面二次贷款借出来40万作为down payment，又从Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金）获得了60万的房屋贷款，总价100万买下了一个公寓出租用。那么40万的房屋借款和60万的房屋借款都是为了出租的目的而投入的，那么这两个房屋贷款每年的利息都可以用来抵扣出租屋产生的收入。

       我们Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金）的专家Cindy开设本专栏的心愿，就是希望我们华人群体能够更高效的利用房贷这个杠杆，更有效的规避房贷操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！我们凤凰房贷立足于温哥华，长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款。

如果还有更多问题，Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金） 的贷款专家 Cindy欢迎您前来公司面询。
当然，也欢迎您致电Tel: +1 (778) 386-3262 进行电话咨询。期待您的光临！