（转）父母房屋转给子女如何保留控制权

根据媒体报道：

香港移民Thomas和妻子Anita及儿子Kevin同住温哥华西19街的独立屋。

Thomas的儿子Kevin移民后一直住在这栋屋内，离婚后在1995年通过网上约会认识了来自中国，名叫Jenny的女子。两人在1998年5月于温哥华大屋内举行小型婚礼。婚后父母住在楼上，Kevin和Jenny住在楼下，其后两人诞下1子1女。

在2012年，儿子Kevin跟妻子Jenny的婚姻出现问题，妻子跟年幼子女在同年8月搬出大屋，迁入住公寓﹐两人最终在2016年年初离婚。

双方虽已安排好抚养权等问题，但Jenny入禀法院﹐要求法庭分割那栋独立房屋物业拥有权。

原告认为，Thomas将物业转名给前夫时，已将房屋送出，更说Thomas在2011年将物业重新转到他们名下，是防止她分家产﹐但Thomas与其前夫Kevin均否认，前者更说﹐从来没打算将房屋送给儿子作礼物。

这到底是如何一回事呐？
案情回放

Thomas夫妇于90年代移民温哥华，于1991年以19.3万元，在西19街买下了一间独立屋；20年后的2011年，这间屋已升值成120多万。

1996年Thomas和妻子决定回流香港，做加拿大的非税务居民(non-resident)，每年只在春、夏两季回来，住三至五个月，但子、女和儿媳则仍留在加拿大。

为符合非税务居民的规定，Thomas咨询了会计师。会计师告诉他，要将物业转名，才能成为加国非税务居民(non-resident)。因此﹐Thomas夫妇在1996年9月17日﹐便将物业转至儿子Kevin和女儿Pamela名下，并在同日完成转名。在这个转名的做法中，Thomas担当了银行的角色，成为房屋的抵押承受人(mortgagee)，儿子和女儿就成了借贷买屋的抵押人(mortgager) 。按揭金额为房屋当时的市价49.3万元。子女无须支付按揭或利息，Thomas夫妇也继续承担房屋的所有开支。

作出这个安排的好处是，Thomas夫妇能继续全权拥有房屋，并保留房屋的实益权(beneficial ownership) 。两人的律师和会计师都指，即使房屋已转名，夫妻也能避免子女动用物业借款或出售物业。

在2004年，Thomas因女儿Pamela因不是经常在温哥华居住，故将其名字屋契上剔除，由儿子Kevin独拥房屋的「所有权」。这时Thomas又再以以57万元按揭取代旧按。

在2006年和2008年，Thomas又再次按揭，2008年的按揭为1,057,870元，同时儿子Kevin向父母签发同金额的期票(promissory note)﹔至2011年6月﹐Thomas更做了第5个新按揭，金额已按房屋市价上升至1,236,167元，儿子也再签署新的期票。

到了同年9月，因各方发生分歧，房屋所有权终转回Thomas夫妇，他们也将按揭取消。

Thomas在法庭上宣传称，将物业转给儿子只为方便管理，与政府部门打交道，但他们仍全权控制物业，支付相关税款和费用，从来无意将物业赠予儿子。

法庭判决

在法庭上，法官同意，指Thomas一直拥有房屋的实益权。对于原诉人指Thomas表面转让房屋，实质仍控制房屋是非法行为，法官则指，证据只显示两人获得专业人士意见，转让可帮助他们取得非税务居民身分，但不能证明两人曾直接或间接通知加国政府，他们没有房屋的实益权；即使他们真的这样做，原诉人也不能分屋，因法庭容许一方在面对税局和面对他人追讨物业时，采取不同的立场。

法官认为，作为父母的Thomas和Anita从来无意送出房屋，而且在2011年取回业权时，根本不知儿子和原诉人的婚姻出现严重问题，而且取回房屋是担心儿子理财不善；法庭最终判处原诉人Jenny败诉。

网友讨论

算上网恋时间，Jenny和Kevin 相处了21年。若小夫妻俩当时早日买房，也不至于，在生育了二个娃后，离婚时二手空空~~女生结婚时，不要光知道男家有房有车。一切事发了，才知道，过往的一切均成了空气。

当然，站在作为父母的Thomas夫妇角度，保护自己的物业手段，也是情有可原。

来源：王晴博士@UBC

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