（转）在加拿大住公寓得先学习？！Strata罚款凶残
本那比一栋公寓的业主最近又刷新了“出租罚款”的纪录：她出租房子没通知strata，strata送来每周500刀的罚款单，业主不服告到法院，法官判了：得付1.35万罚款！法官言下之意，虽然业主英语不好，但住有strata的房子你就得学bylaw，否则罚款雪片般飞来，成本实在太高啦！
人在加拿大入乡随俗，住个公寓都还得学习！抽丝剥茧找到UBC一栋公寓楼的业委会副主席孟凡建聊了这“学习bylaw的感受。”
1.失去了倒垃圾自由挂窗帘自由
孟凡建住在UBC，他住的这栋楼90%都是中国人买下的房。大家陆续搬家进去，先建起了一个小区微信群。国内的新小区，业主的微信群都是分享如何装修，加拿大的公寓都是精装修，业主们就在微信群里成天分享：“住公寓做这些事要被罚款！”
“今天我请人来安个窗帘，来的人说不敢安，需要我去问strata，到底啥颜色，啥样式的窗帘可以安。我安窗帘我还要别人同意！又没安到外面去，这是我家呀！”
“倒垃圾也不自由啊！我家的老人已经收到50刀的罚款单，心痛得不得了！”
在加拿大住公寓的繁文缛节很多。入住时一个业主发一本厚厚bylaw，中国业主不大去看，看也难看懂。但这bylaw就是这栋公寓的法，有法律的效力。它管头管脚，事无巨细，违反了就罚款。新入住的大楼通常是开发商拟定的基础版本，之后业主大会任命了业委会之后，bylaw可能更严。
按照bylaw，大多数公寓楼里，业主不但没有挂窗帘自由，也没有在阳台上晒衣服自由，更没有吸烟自由，更更没有开party自由！
不要说开party了，本那比的一对中国夫妻，每天晚上9点要做个夜宵啥的，他们楼下就是业委会的主席，于是这主席跑到小夫妻门口来录像，录到锅碗瓢盆叮当响。于是一张罚款单送给小夫妻，小夫妻去CRT（民事仲裁庭）要求撤销罚款，输了官司，罚款得照交还赔上了打官司的费用。
总之10点过后，住公寓的人就算在自己卧室，说话都要小声点。
所以业主微信群里，就是懂英语的业主就给不懂英语的业主翻译这栋公寓的“bylaw”。
“大家可别在阳台上堆东西！阳台上是patio furniture only（只能放阳台家具）放把太阳椅子一个小桌子可以了！”孟凡建从楼下过，看到隔壁建筑的阳台上放了一堆瓶瓶罐罐，赶紧摸出手机拍张照，发给业主微信群。
2.3个月没交物管费，居然被加了个Lien！
人在中国，买了加拿大公寓的业主最容易踩“欠物管费”的坑。
半年前，一位在中国的业主进微信群来，问了一声：“怎么没有人找我交物管费呢，是不是不入住就不用交物管费呀？”
在加拿大的业主们七嘴八舌：“那是你没有收到寄来的信呀，我们搬进来就在信箱里收到信了，喊我们交物管费，交多少，怎么交，都在上面。”
“那就算了，等我来加拿大再交就是了。”这个业主从此潜水。
再上微信群已经是半年后。这名业主终于来到加拿大，信箱里一大堆信，让娃娃读，发现：“加拿大的物管公司太恶毒了！它通知我，我的物业上有一个lien ,就因为我没交3个月物管费！又不是不交，是它自己没有通知我怎么交啊！欠了几个月物管费补起就是了嘛，何必这么恶毒！”
Lien，这个词加拿大凡是有房子有车子有财产的人听到都要心惊肉跳。
简单的说，就是你欠了政府的地税，政府有权给你的产权上加个lien, 卖房子的时候不交清是没有办法卖房子的。欠了物管公司物管费，物管公司也能给你的房子加个lien, 不把欠款交清，也没办法卖房子了。在加拿大，有财产就别想着拖债，拖债的结果就是债主反手一个lien, 跑得了和尚跑不了庙。
这名倒霉的业主按照信上留的律师地址，去找律师解决。3个月的物管费，第一个月罚款50刀，第二个月100刀，第三个月200刀，加拖欠的物管费利息，还要加上律师费，把这个lien取消了一算账：除了物管费本身，1000刀出去了！
业主简直没想通：“物管公司你明明可以打电话，发信息，发微信通知我交物管费，偏偏明知道我没入住给我发封纸质信件。这简直是要搞事情啊！”
律师看他一眼：“在加拿大，纸质的信件是合法的送达方式。”
多么的悲伤，在中国越好的小区物管越客气。没入住，物管费减半收取，业主提前交一年物管费，物业公司还要送礼物。迟交物管费，补起就是了。为了感化业主提前交物管费，国内物管办公室里都堆着油盐酱醋大米这类用得着，块头大，价值低的礼品。
“没想到在加拿大物管公司这么霸道！”中国业主愤愤的说。
哎，中国业主是没看到更凶残的案例。
三角洲有个公寓，业主精神出了问题，不交strata费了，strata果断给他放了个lien。要解除lien一共交$2485。业主妈妈赶来解决，要求业委会“收$1800算了。” 就差这么点钱，业委会铁面无私表示：“不能算。”
业主妈妈一气之下把strata告到卑诗省高等法院，2019年才判了，法官说：“我很同情你们，但是strata没有和你谈判和解的义务。” 最后，法官给了120天期限给来付钱。但业主妈妈还要付一大坨诉讼费啊！
3.罚款单是这样飞来的
在加拿大的一栋公寓楼，法律地位就像个具体而微的小镇。小镇由居民选出来市议会council, 大楼也由业主选出来council(业委会)。小镇立法是（bylaw）,大楼也立法是bylaw。小镇收地税，大楼就收管理费。大楼的管理方式, 就是一张张罚款单。
这栋公寓的bylaw禁止短租，说清楚了谁要是违规短租，那就罚款1000刀一晚上。一名业主偏偏要把自家房子往Booking上挂。刚租出来几百块钱，收到了1000刀罚款单。“钥匙交在客人手上，客人也是静悄悄的来，静悄悄的走，也没开车，到底是怎么暴露的呢？”业主真的想不通。
孟凡建介绍：在大楼做短租，根本瞒不过人！首先，物管公司会上网搜，搜完Booking ,搜Airbnb, 看到拍的照挂的地址，看看窗外的景物，差不多就锁定了楼里的某几家。第二，地下停车场里有摄像头，摄像头看到业主的车位上停的不是业主的车。第三，看到大包小包进来的客人，清洁工要来问你，到几楼，到几号。摸清楚了底细，转身就报告给物管公司了。
业主要遵守bylaw，租客也要遵守，租客不遵守，罚款单直接寄给业主。
还有一次，两个留学生租了这新公寓，搬家的东西很少，也就是一个床垫，几把椅子，笔记本电脑和一堆书，正要七手八脚搬进电梯，被清洁工制止了：“You should make an appointment for the elevator。”（你要先预定电梯才能用）。
搬家不能用电梯！难道搬着床垫去爬楼梯吗？
两个留学生只有找房东，但房东也蒙的啊。原来电梯也是bylaw有规定的，人可以乘坐，家具不可以，要搬家具，先得预定个时段，还有move in fee（搬家费）要交。一问这move in fee是多少，400刀！而要搬出去的时候，还要交move out fee！
那，不管它预约不预约，就要用电梯搬家呢？电梯里面有摄像头，被看到了罚款单就直接寄给房东了！
4.当一栋公寓突然涌现好多Listing
管得严的大楼是讨人嫌的，但是几年后，业主们可能就享受到一些好处。
在UBC，有栋大楼管得出奇的松，物管公司和蔼如春风。于是现在楼顶在修，游泳池在修，中央空调和电梯也在修，地下停车场里家家都在自家车位上放杂物，到处都可以拉根水管洗车。房产经纪都知道，这栋楼房价便宜！UBC的两室公寓通常是九十几万，这里的两室公寓都是八十万出头的，而且公寓的面积还比别的大。
西人参选业委会是踊跃的，一年一度的年度会议，西人业主多半要齐刷刷参加。不像中国业主多的楼，多一事不如少一事，想到业委会成天开会，要处理文件，就算老公要参选，老婆都要劝他放弃。因为小镇的议员还能领个几万刀一年的薪水，在大楼当业委会，全是义务！
选进业委会的人，每个月要开一次小会，照理说有25块钱一位的盒饭钱可以报销，孟凡建所在的楼，连这笔报销都取消了。“因为开会的两个钟头不算啥，开会之前看物管公司每个月报来的一堆文件才是大头，如果领了25块钱的盒饭，人家还以为你就是冲着盒饭。不如不领，两袖清风。”
那，西人为啥“参政议政”这么积极呢？
在UBC的资深房产经纪Sunny说，她凡是看到一栋楼突然里面listing了好几套，十几套房源，就暗暗猜测：“多半是刚开了业委会，参会的人看到这个公寓有啥要大修，每家都是几万块的那种，于是决定赶紧卖房！否则消息传出价格要跌！而不参会的人呢，收到吓人一跳的账单才知道。”
例如，前年UBC有栋大楼突然有段时间每个周末open house(开放参观)每层楼都有。过了几个月谜底揭晓：这栋楼开大工程了，换整栋楼的下水管！每家出一万刀起！原来这栋楼家家都在厨房里安了碎骨机，不知道是谁把油汤往里倒。日积月累终于堵住了下水管。打开来看主管里面都是油脂。只有出钱大修，“两耳不闻大楼事”的业主付出了代价。
来源：剥茧和抽丝
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