（转）什么样的商业地产买入第一天就价值翻倍？

2月28日，我的客户成交了温东的一栋出租公寓楼，成交价格766万。

2月28日，同一天温哥华市政府公布了百老汇规划草案细则，将这个物业的土地规划为高层开发用地。按照新规划计算这块地的价值应该是1500万左右。

也就是说成交的第一天，土地价值就已经翻倍了。

1）这是撞大运，机缘巧合？

不是，去年11月份这个物业上市时，百老汇的规划方向已经基本明确。当初推荐客户购买这栋楼，就是冲着这个原因去买的。而这个商业暗盘一上市，我就重点推荐给了身边所有有实力的买家，只有这个客户坚决果断地出了无条件Offer拿下。

这是当初给客户推荐这个物业的理由：

2）物业基本资料：

位置区域：温东Mount Pleasant 区

物业地址：2256 Brunswick St, Vancouver

物业类型：19个单位出租公寓楼（18个一室，1个三室）

土地面积：100 X 125 = 12,500 平尺

建筑年份：1965

当前规划：RM-4

政府估价：579.3万(2021)和637.6万(2022)

物业要价：790万

成交价格：766.6万

CAP Rate：2.5%

3）百老汇新规划：

百老汇新规划明确了100-150尺面宽的地块可建15-20层出租公寓楼，容积率 5.5-6.5。本地块有100尺面宽，符合条件。

4）新的物业价值/土地价值计算

土地开发价值是这样计算的：土地价值 = 土地面积 X 容积率 X 楼面地价

按照新的规划，这块地新的土地价值是：

土地面积：12,500 平尺

X

容积率：6.0  （5.5-6.5，取中间值）

X

楼面地价： $200/尺  （开发商可以接受的出租公寓楼项目的楼面地价）

= $15,000,000

大家可能会问，百老汇地铁站都已经开工了，2021年11月4日市政府就已经公布了百老汇规划方向，这已是公开的信息了，卖家问什么还要急着卖楼呢？持有了一辈子物业增值到了760多万，为什么不能再多持有几个月卖更高的价格呢。这一点我也不知道。

大部分业主和投资人对出租物业价值的评估是用传统的收入估价方式。

40万/户，或者 2.5% Cap Rate 的定价对于这栋出租公寓楼来说已经是不低的价格了。大部分现金流投资人看到这个价格和数字就已经望而止步了，因为租金收入连贷款利息都难以持平。而对于开发商来说，这是一块价值1500万的土地打了5折（楼面价仅$102)。但如果没有新的百老汇规划，它的确没有多大的投资价值。

5）投资现金流还是投资土地增值

我身边的投资人分为两大类：

一类是现金流投资人，他们遵守的原则就是现金流为王，他们最关心的是地面上建筑物的状况，租金收入和贷款比例，他们的投资理念是用最少的资金，最大的杠杆，获得稳定的正现金流。

一类是土地投资人，他们不太关心地面上建筑物的状况和租金收入，而更关心市政规划，容积率和未来土地价值。

现金流投资人往往认为土地投资人是投机不是投资。而我认识的一些资深土地投资人资金实力很强，他们不需要物业的收入和现金流，有很强的风险承受能力。他们不但资金实力雄厚，而且专业知识和基本功扎实，往往买地的价格低于土地的内在价值/潜在价值，也是做真正的价值投资。

现金流投资和土地投资只要买对都没错，都是价值投资。而最怕的就是没有资金实力，没有风险承受能力，没有专业知识的人去炒地，那就是投机了。市场一变化，没有现金流维持，马上就撑不下去了。所以建议初级投资人还是先做好现金流投资，毕竟现金流是所有生意的生命线。

交通跟人口走，规划跟交通走，投资跟规划走

转：温哥华商业地产交易平台

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