（转载）非加拿大居民在温哥华购置房地产，房屋出租或出售有哪些税务问题？

在不少朋友计划拿旅游签证来到加拿大投资房产，却因为不了解非居民/访客购买房产的流程与购买后房屋出租或者转卖时的会产生哪些税务问题而犹豫不决。就这些问题，本篇提供一些专业经验，供大家参考。

非加拿大居民如何在温哥华购置房地产？

经常有人询问：自己或自己的朋友，在没有获得加拿大永久居民身份的情况下，能否获得按揭贷款。

答案是肯定的。非居民在加拿大购房，可以申请到银行的按揭贷款，而且利率与本地居民一样。非居民包括持有工作签证、学习签证，以及访问签证的申请人，例如，留学生，在加拿大有合法工作许可的非永久居民，以及来加拿大进行商务访问的游客。

如果价格不是太贵的房屋，银行一般会在买家支付35%的首付以后，通过计算房子出租的月租金是否足以偿还月供，而决定是否批准贷款。

如果是金额较高的豪宅，多数银行会要求您提供比较有说服力、足以证明您有还贷能力的文件，作为贷款审批的重要依据。由于各家银行对访客贷款比例和所需要提供的文件有很大不同。

如果您拥有自己的公司或是公司的股东，一般需要提供最好附有翻译件的证明文件（仅供参考）有：

A.  两年的公司财务报表；

B.  个人的房产、其它地产、投资（证券、基金、股票等）证明、车证；

C.  三年的您在当地银行开户、银行存款、贷款的报告 （主要是了解您在当地银行的信用记录）；

D.  公司营业执照，如果是公司股东还需要提供您在公司中所持有的股份比例；

E.  两份有效证件（身份证、护照或银行信用卡）。

如果您是被雇佣者，一般需要提供的文件有：

A.  两年的工资单，报税单；

B.  个人的房产、其它地产、投资（证券、基金、股票等）、车证；

C.  三年的您当地银行开户、银行存款、贷款的报告 （主要是了解您在当地银行的信用记录）；

D.  公司雇佣证明；

E.  两份有效证件（身份证、护照或银行信用卡）；

非加拿大居民（外国人）房子出租的税务问题

作为外国人，在加拿大没有报税的义务，不过如果你的房子是通过物业管理公司管理，他们会自动按照你的租金收入扣减25%的税款，并将该笔税款在每月15日之前支付给税务局。

不过对于租金收入，税务局（CRA）是允许你扣减成本的，也就是实际上当你将贷款利息、保险、物业税以及支付给物业公司的管理费用这些成本减掉后，你的净收入将大大降低。而物业公司扣减25%时，是按你的GROSS RENTAL INCOME扣减的，所以实际上你是多缴了税。如果你想从税务局拿回退税，你就必须在加拿大作为非居民来报税。

你可以找税务专家或者自己到CRA网站上下载：T1159 INCOME TAX RETURN FOR ELECTING UNDER SECTION 216. 

具体举例，如果你的出租收入，一年的总收入是7200元，按照25%扣减的话，WITHHOLDING TAX是1800元。但是如果减到上述提到的那些成本后，实际净收入为5200元。那么根据这个收入，联邦税的税率为15%，在加上非税务居民的SURTAX，总的联邦税为1154元。那么如果你填写T1159后，便可以从税务局拿回645元的退税。

非加拿大居民（外国人）房子出售的税务问题

在加拿大，如果你出售自住的房子，其实资本利得（CAPITAL GAINS）是不必缴税的。作为投资的房子，如果出售的话，则是按资本利得的50%计算后并入你的其他收入，来计算应交的联邦税和省税的。

作为外国人卖房，程序上就比较麻烦一些。首先作为卖家的你，先要填写T2062- REQUEST BY A NON-RESIDENT OF CANADA FOR A CERTIFICATE OF COMPLIANCE RELATED TO THE DISPOSITION OF TAXABLE CANADIAN PROPERTY. 并按资本利得的25%将钱先付到税务局。

税务局收到你的T2062后，审核后会发给你T2064 CERTIFICATE-PROPOSED DISPOSITION OF PROPERTY BY A NON-RESIDENT OF CANADA 或T2068 （这两个确认证书的区别，前者是交易还没有完成，后者是交易实际已经完成后税务局给你出具的缴税证明）。

税务局又不知道我卖房子？

不填写T2062表会有什么后果？

假如你自己没有填写T2062表，也没有按25%的资本利得缴钱给税务局的话，那么买你房子的买家经纪，将会按总售价的25%来扣减税（看好这里是总售价的25%），并将这笔钱付给税务局。

举个例子：假如你16万买了一块地，过了两年36万卖掉的话，如果你自己填写T2062，只需按照36万与16万的差价的25%，即5万块先交给税务局。税务局会提供你T2064或T2068，这样买你房子的买家经纪，看到你有税务局提供的T2064或T2068，他便不会再按36万的25%来扣减税。如果你没有提前做这个事情，那么买方经纪便会按照成交价36万的25%，即9万块扣减税，并支付给税务局。无论第一种情况还是第二种情况，你实际上都比实际多缴了税。

怎么从税务局把多交的税拿回来呢？卖房当年，按非居民在加拿大报税。填报T1 RETURN FOR NON-RESIDENTS AND DEEMED RESIDENTS OF CANADA，税务局会在2-3周的时间内把你多交的税退给你。

非加拿大居民（外国人）购房流程

作为买家，只要您与一位值得信赖、经验丰富、英语出类拔萃的专业地产经纪人建立起彼此信赖的合作关系，即可获得购置房地产的一条龙服务，使您的购房之旅一帆风顺。在地产经纪人的协助下，您需要履行如下十项步骤：

A. 明确自己的具体需求，比如房屋类型，占地面积，室内面积，是否临近优质的中、小学校区，有否海景、山景和城景，生活与交通方便程度等等。诸多需求往往不易面面俱到，这就需要您排列优先次序，知道哪几点对您来说是最重要的；

B. 地产经纪人通过MLS®共享数据库调取符合您要求的目标房屋数据，供您参考，并着手开始调查研究，及时向您传递多渠道收集的重要信息，初步确定若干目标；

C. 由地产经纪人按照您选定的若干目标与卖方代理预约房屋展示，安排具体行程，与您一起实地展示目标房屋；

D. 看房行程结束后，经纪人根据您的明确需求，结合其经验提供相应建议和参考意见，与您共同遴选出符合您要求的目标房屋，并进一步调查与这一目标类似的同区其它房屋的近期市场成交纪录，作为与卖方进行价格谈判时的重要参照。与此同时通过联系卖方代理人，尽可能详细了解并分析卖方的具 体情况，知己知彼，针对卖家不同文化背景和思维习惯，合理制定谈判策略，准备下单出价；

E. 根据经纪人的经验和对实时市场情况的综合判断，精心准备具有法律效力的书面买卖合同，设定日后（由买方在最终确认合同成立之前）要去除的若干重要条件，比如贷款、验房、产权调查、卖方公开信息审核等；

F. 由经纪人预约与对方面对面协商价格、交易时间及其它所有重要合同条款，为您在谈判桌上争取每一分利益。在最好不超过三个回合的谈判之后，使对方接受（包含将要去除的若干条件的）我方最终报价及合同条款。此时卖方已被锁定；

G. 买方则在经纪人协助下用7天左右时间逐项去除预设条件，包括产权调查、安排专业执照验房师为您检验目标房屋、审核查证卖方公开的信息等，必要时还须赴有关政府部门调查确认。同时您还需根据自身资金状况与您的开户银行联系，安排贷款事宜；

H. 如果合同列明的所有预设条件一一得到满足，经纪人会请您签署有关去除条件的合同附件，并将合同约定的定金本票存入买方经纪公司的信托账户。至此房屋买卖双方交易合同正式生效；

I. 协助您与律师保持顺畅联络，由您的律师在交易日为买方注册产权、向卖方代理律师支付房款；

J. 由经纪人协助您履行房屋交接手续，在新家将钥匙交到您的手中。

我们Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金）的专家Cindy开设本专栏的心愿，就是希望我们华人群体能够更高效的利用房贷这个杠杆，更有效的规避房贷操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！我们凤凰房贷立足于温哥华，长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款。

如果还有更多问题，Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金） 的贷款专家 Cindy欢迎您前来公司面询。
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