房贷如何省钱？——加拿大房贷攻略
作者：Barry Bian, Financial Planner
--- 不得不看的Phoenix Mortgage Fund Ltd.专家十年债务管理经验总结
说起我们华人群体在理财方面的最大特点，大家第一反应就是储蓄率高，习惯存钱，并不提倡寅吃卯粮的消费习惯，因此，华人群体很少欠信用卡的帐，基本上都是到期全部还清，让银行吃不到一分钱的利息。可房屋按揭贷款就不同了，即使节衣缩食，也要有地方住，细算下来付房租还不如付利息，因此，在加拿大，买房置业、不断借钱再买房的人群中，华人最为活跃。Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金）贷款专家在工作实践中发现，很多华人朋友在投资方面多少具懂得一些常识，但在债务管理方面却知之甚少。要管好自己的按揭贷款债务，下面五个方面是不可以不知道的：
1.同时拥有自住房和出租房的业主，往往可以通过再贷款来进行债务的优化重组。
举例来说，王先生拥有自住房一套和出租房一套。
房屋用途房屋评估价值剩余房屋贷款房屋贷款利息每年利息支出
自住100万70万3%2万
出租100万20万3%0.5万
注：表中利息支出为粗略估计
上表的王先生的目前债务配置是没有效率的，因为在出租房的利息支出可以用来抵税，而出租房的债务配置是较低的，目前只有每年0.5万的利息用于抵掉出租房的收入。王先生应该主动增加出租房的债务杠杆配置，通过对出租房二次贷款，用多借出来的钱购买第二套出租房，或者用多借出来的钱把自住房的剩余贷款降低。我们假设王先生来到Phoenix Mortgage Fund Ltd.进行了二次房贷借款，从出租房里面又借出了50万，放在了自住房的加速还款里面（假设自住房的房屋贷款刚刚到期，不存在加速还款罚金的问题）。
房屋用途房屋评估价值剩余房屋贷款房屋贷款利息每年利息支出
自住100万20万3%0.5万
出租100万70万3%2万
注：表中利息支出为粗略估计
如上表，经过债务的重新配置，王先生每年支出的利息成本不变，还是2.5万，但是其中的两万作为出租房的房贷利息成本，可以用来抵税。
可见，在不改变债务总量的基础上，通过二次贷款来重新调整自住房和出租房之间的比例，可以达到税务的优化。
2.很多人签订了房屋贷款合约之后就完全不关心市场利率了，白白浪费了很多重新签订贷款合约的机会。
重新贷款的目的 一般来说有三个：
1. 降低贷款利率或/和改变贷款年限(Rate/Term)；
2. 拿出现金以作它用(Cash Out)；
3. 去掉贷款保险(Mortgage insurance)。
重新贷款可能是为了其中一个目的也可能是其中两个或全部。
重新贷款的时机：
当房屋贷款利率处于长期低水位，就会有重新贷款的浪潮，很多人以降低利率为目的从而使每月付款减少，或从30年贷款改变成15年或10年贷款，或者将可调利率贷款变成固定利率，或反之。如果是取出现金用来投资做生意、或供孩子上学、或付清其它如信用卡等高利息债务，等等，则选择的时机就没有那么从容。
当你申请重新贷款时，需要计算prepayment penalty和节省的利息哪些更多。如果你认为新的利率确实很低，且你在期限结束之前不会卖房，那么选择付Cost可能比较合算；反之，你如果认为利率还会下降，且还有No Cost重新贷款的机会，或者几年之内会搬家卖房，则要计算你省下的钱要用多少时间来抵消你付的Cost。
那么如何申请房屋的重新贷款呢？当你申请房屋重新贷款(Refinance)时，如果是在最初给予您房屋贷款的机构重新签订合约，通常是会做blend rate mortgage，也就是说原有的房屋欠款额度和期限还有利率保持不变，新增的贷款期限必须选择一个与现存剩余期限最大可能接近的期限，而利率则会做加权平均。这么说好像有点复杂，那么我们举个例子来说明。
王先生的出租房目前在Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金）有一个房屋贷款：
现存：
贷款种类房屋价值剩余房屋贷款剩余贷款期限房屋贷款利率
最初的购房贷款100万20万2年零9个月3%
新增：
贷款种类房屋价值新增房屋贷款新增部分的期限房屋贷款利率
二次融资贷款100万50万必须选3年4%
注：3年是与现存剩余期限2年零9个月最接近的整年期限
新增之后的状态：
贷款种类房屋价值 新增之后的房屋贷款新增之后总体的期限房屋贷款利率
一次贷款＋二次融资贷款 100万50万＋20万＝70万3年(50*4%+20*3%)/70=3.7142%
注：新的总体利率是按照新增和原有贷款的利率加权平均而得
上面说的是在同一家机构做第一房屋贷款和二次融资房屋贷款。
那么如果选择其他的机构做二次融资贷款，则通常是把现有的贷款付清(Payoff)而重新签订一个新贷款。
3. 要了解房屋贷款合约中的提前续约条款
绝大多数金融机构提供的房屋贷款都包含提前续约条款，大部分在120天~150天的范围。也就是说，您不必非要等到自己的房屋贷款期限到期前几个星期才去咨询续约的事宜。提前4~5个月已经可以开始考虑这一决定了，尤其是当房贷利率市场波动剧烈的时刻尤为重要。如果提前4~5个月已经有房贷利率大幅上升的市场趋势，那么提前续约锁定一个较低的利率和更长的期限对于节省利息是非常有帮助的。需要注意的是，大部分的房贷金融机构都会在贷款到期前0~40天进行续约冻结，也就是说您如果距离房屋贷款到期还有0~40天，那么您只只能静静等到到期日才能正式续约。
4. 在申请贷款的时候阅读小字部分
通常情况下，消费者在比较按揭贷款时只问一个问题，“利率是多少?” 似乎找到了“最低”利率就可以达到省钱的目的，一劳永逸，不必再费心思考虑还款问题。这种心态是对自己不负责任。现在各种媒体上充斥了“诱饵利率(teaser rate)”,贪小便宜的消费者往往会吃大亏，明明银行的批复文件上是年利率2.6%，房贷中介偏说是1.99%，你要追问，他/她就告诉你，“头一个月是1.99%”，然后递给你几十或一两百元现金，如果发现得早还好，要是临近交割才发现，就只能自认倒霉了。所有的金融机构借钱给你都是有条件的，如果连哪家银行都没搞清楚，怎么了解还款方法，又如何管理自己的贷款呢。各个银行提前还款的政策都不同，提前还款额度越大，消费者掌控自己债务的灵活度就越大。如果市场上哪个金融机构的利率明显低于其他机构，通常情况下提前还款的额度也较低。提前还款额度的重要性，不仅关系到消费者是否有权利提前还款，从而大幅降低利息支出，同时也与违约罚款金额息息相关。
5. 选择适当的保险产品
很多华人消费者对于买保险非常抗拒，甚至一些人觉得房屋贷款保险有搭车销售之嫌。其实，购买保险的最大受益人是借款人，而不是银行。很多人在雇主那里已经参加了人寿保险，所以觉得没必要再多买一份人寿保险，其实大多数的参加的人寿团险的投保金额都小于按揭贷款金额，所以在遇到意外的情况下，无法同时保护家人和房产。另外，房屋贷款伤残险和房屋贷款失业险也是家庭债务管理的一项工具，借款人在失去工作能力，甚至是在被lay-off的情况下，保险公司都会代为偿还按揭贷款。对于一些严重依赖单一收入来源的家庭，如果在仍欠有大量房屋贷款的情况下发生意外而丧失收入来源，这个打击是不能承受的。
结语：
以上说了那么多，归根结底，Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金）的专家Cindy是希望我们华人群体能够更高效的利用房贷这个杠杆，更有效的规避房贷操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！
如果还有更多问题，Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金） 的贷款专家 Cindy欢迎您前来公司面询。
当然，也欢迎您致电Tel: +1 (778) 386-3262 进行电话咨询。期待您的光临！