出租房投资，挣钱吗？
作者：Barry Bian, Financial Planner
近日来，很多读者要求Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金） 的Cindy讲一下投资出租房的收益计算问题。应读者要求，我们的房贷专家Cindy就稍微举几个例子，来说明一下：
投资出租房的“收益放大效应”主要来自于贷款的杠杆。如果能够合理利用杠杆，将会起到四两拨千斤的效果。
我们以温哥华实际物业为例，据加国租屋网站PadMapper发表的最新数据显示，2017年2月份，市内一个2 bedroom单位的平均租金为3150元。
同时根据betterdwelling的数据，温哥华在2016年底的condo均价约在52万左右。
数据来源：https://betterdwelling.com/
根据以上两个数据来源，如果我们以均价52万的condo，月租金3150元为例，假设condo管理费为 400/month；地产税和房屋保险合计为150元/month；
下面我们可以计算一下为什么利用贷款的杠杆能够放大投资的回报率：
首先计算完全没有贷款杠杆的情况。如果全款买房，那么第一年的月净现金流=（月租-物业管理费-地税和保险）=3150-400-150=2600
回报率=2600×12/520000=6%
下面我们来计算一下使用了房屋贷款杠杆之后的投资回报率（放大效应）：
如果贷款买房，目前在加拿大一般要求有至少20%的首付，那么我们自己需要支出首付款520000×0.2=104000；贷款利率3%；贷款期限30年，月付款1749.71。
见下图，第一年结束之后共付本金8718.28
计算年净现金流：那么第一年的净现金流=（月租-物业管理费-地税和保险-房屋贷款月供）×12=（3150-400-150-1749.71）×12=850.29×12=10203.48
第一年净增加的房屋净值=月供所偿还的本金部分=8718.28
在完全不考虑房屋市场价值增值部分的情况下，第一年回报率=（净现金流+净增加的房屋净值）/首付=（8718.28+10203.48）/104000=18.194%
回报率从6%一跃变为18.194%。由此可见，在利用了房屋贷款这一杠杆之后，投资回报率大大增加了。
需要注意的是，出租房屋的收益回报率一般是随着时间的流逝，逐年降低的。
原因很简单，在计算第二年回报率的时候，分母不再是104000的买房首付款部分，而是104000+由于月供还掉的本金部分8718.28。月供还掉的本金增加了房屋的净值，但是你并不能直接使用这一部分的价值去再投资创造其他的收入，这一部分的价值将和本金合在一起作为产生第二年利润的投资。
由下表可见，第二年总共还掉的本金=8981.63
计算第二年净现金流=（月租-物业管理费-地税和保险-房屋贷款月供）×12=（3150-400-150-1749.71）×12=850.29×12=10203.48
第二年净增加的房屋净值=月供的本金部分=8981.63
在完全不考虑房屋市场价值增值部分的情况下，第二年回报率=（净现金流+净增加的房屋净值）/（首付+第一年还掉的本金部分）（8981.63+10203.48）/（104000+8718.28）=17.02%
第二年的真实投资回报率从第一年的18.194%降到了17.02%。以此类推，逐年下降。最终全部付清房屋贷款的时候，出租房的投资回报率将等于最初计算的全款买房的投资回报率，即6%。
聪明的投资者们，看到这里应该会想明白，要想保持比较高的投资出租房的真实回报率，就要保持比较高的杠杆，换句话说，要保持比较高的贷款比例在出租房上，充分利用金融机构的钱来为自己生财。
当然，以上的计算都是基于理想状态下的假设。实际情况中，大家运营出租房有各种各样的烦恼，比如遇到难缠的租客或者迟迟收不到房租之类的麻烦，或者不受自己控制的房屋出租空置率。但是如果您是一个有耐心的房东，同时比较善于挑选租客，那么合理利用房屋贷款的杠杆来放大自己的投资收益是一个不错的选择。
真正能够把投资回报收益率保持在比较高水位的出租房投资者，都是善于利用房屋贷款杠杆的。每过几年，当自己的房屋贷款欠款额下降了，房屋价值上升了，对于精明的出租屋管理者来说都意味着机会。可以做二次贷款或者refinance，把自己房屋里多余的equity拿出来，去做其他的出租房投资项目，从而继续保持比较高的投资回报率。
以上说了那么多，归根结底，Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金） 的专家Cindy是希望我们华人群体能够更高效的利用房贷这个杠杆，更有效的规避房贷操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！我们凤凰房贷立足于温哥华，长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款。
如果还有更多问题，Phoenix Mortgage Fund Ltd.（凤凰房贷基金） 的贷款专家 Cindy欢迎您前来公司面询。
当然，也欢迎您致电Tel: +1 (778) 386-3262 进行电话咨询。期待您的光临！